別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北広島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -9 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　浩市   TEL.

鑑定評価額 9,020,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市白樺町２丁目５番７ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,50) （その他） 高度地区 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 北広島 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北広島団地地区の住宅地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 北広島駅南西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,50) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 札幌圏の郊外部に流れる宅地需要に加え、ボールパークの開業による定住人口の増加等も期待され、宅地の需給 関係はタイトな状況が続くことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北広島市街地の住宅地域一円と把握した。札幌市のベッドタウンとしての性格を有しており、需要者は北 広島市内居住者のほか札幌市への通勤者等で同一需給圏外からの転入者も認められる。北広島団地地区は高齢化の進行 が懸念されていた地区であったが、札幌圏全体での宅地不足から札幌市から流れる需要によって宅地の需給関係は大き く改善した。元の地価水準が低廉だったこともあり、地価の上昇率は大きく表れている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅地域を形成しており、画地条件や行政的条件等を考慮すると現状において賃貸用建物を想定することは 経済合理的とは言えないことから、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例が 基礎となっており、実証的で説得力を有する価格である。本件においては、比準価格を標準として代表標準地や前年価 格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北広島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [130.0] 100 100 [106.0] 100 [160.7] [104.5] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景とした住宅需要がある一方で、 建築費の高騰による下振れ圧力も顕在化して きている。 北広島団地地区の住宅地域であるが、宅地の 需給関係は大きく改善した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +29.0 ％  ％