別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 北広島 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -8 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市大曲緑ヶ丘４丁目１番３ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西10m市道 水道、下水 福住 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 福住駅南東方 9.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 大曲地区の住宅地であるが、ボールパーク周辺部の住宅地や隣接する札幌市の住宅地における地価上昇の影響を 受け、地価は上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北広島市大曲地区を中心に、北広島市全域の住宅地域である。需要者は市内居住者が多いが、隣接する札 幌市等の市外からの流入もみられる。対象標準地は札幌市に隣接する大曲地区の住宅地域で、大型商業施設が周辺に多 いことから、利便性もよく住宅需要は堅調。土地価格は画地規模により多岐にわたり、新築住宅は３，０００万円程度 が取引の中心である。新型コロナウイルスによるマイナスの影響はなく、住宅需要は堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。北広島市郊外の第１種低層住 居専用地域内にある自用の一般住宅取引が中心の地域で賃貸需要は弱く、アパート等の新規投資物件は少ないことから 、収益価格を求めることができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からの ヒアリング結果、代表標準地も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北広島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [128.6] 100 100 [104.5] 100 [121.3] [103.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響もあってか、より 良い住環境を求める傾向がみられる。金利も 低い状態が続いており、北広島市内の住宅需 要は強い。 札幌市及び札幌周辺都市の地価高騰により、 札幌市に隣接する大曲地区においても地価は 上昇している。大型商業施設に近いこともあ り、需要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +28.2 ％  ％