鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊達 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４５１２３３ -50508	伊達市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、北西7m、角地		商業 (90,400)
b	１２３１４５１２３３ -50510	伊達市		更地	（　）	台形	南西18m市道、北西7m、角地		商業 (100,400)
c	１２３１３０１２３３ -50504	伊達市		建付地	（　）	ほぼ整形	西14.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２３１４５１２３３ -50003	伊達市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.6m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	１２３１３０１２３３ -501	伊達市		建付地	（　）	長方形	南西23m国道、北西4m、北東4m、三方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,578	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,616	100 [ 95.9]	30,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,900
b	(　 ) 36,258	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	35,242	100 [ 120.0]	29,368		29,400
c	(　 ) 17,687	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	24,635	100 [ 81.9]	30,079		30,100
d	(　 ) 22,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	21,986	100 [ 78.1]	28,151		28,200
e	(　 ) 45,522	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,754	100 [ 136.9]	31,961		32,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +47.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,100 円／㎡]

伊達 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,234,532	1,342,314	4,892,218	4,644,920	247,298	（　0.9730） 240,621	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,812,420 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊達 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	ＬＳ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	256 ㎡	12.7 m x 20.6 m	前面道路：道道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗及びホール等、２～３階は事務所の部分貸しの賃貸を想定した。

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

軽量鉄骨造の店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	88.7	133.05	1,640	218,202	3.0	654,606
							0.0	0
2～ 3	事務所	150.00	83.3	124.95	1,312	163,934	1.0	163,934
							0.0	0
～

～

～

計		450.00	85.1	382.95		546,070		982,474
								0

⑨年額支払賃料	546,070 円　×　12ヶ月　＝　 6,552,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 382.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,552,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,642 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,225,198 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	982,474 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,334 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,234,532 円　　　　（　 24,354 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３０５２３３　　　　-501	1,989 ( 1,986)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	1,973	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,644 円/㎡　月額支払賃料（　 1,640 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１３０５２３３　　　　-50502	1,766 ( 1,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊達 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,800 円	62,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	262,114 円	6,552,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 638,500 円	62,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,200 円	62,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,342,314 円　（　　　　　　 5,243 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0760 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,644,920 円（　　　　　 18,144 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,234,532 円
②総費用	1,342,314 円
③純収益　①－②	4,892,218 円
④建物等に帰属する純収益	4,644,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	247,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	240,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,812,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
伊達 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊達 5-1

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　小林　永佳

TEL.

鑑定評価額

7,710,000 円

１㎡当たりの価格

30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊達市網代町２１番１外				②地積　(㎡)	256 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｗ1	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	南東16m道道	水道、下水	伊達紋別 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ道道

交通

施設

伊達紋別駅東方

850m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市内中心部の旧来からの商業地域。幹線道路沿いの大型店に客足を奪われており、衰退傾向にある。空き店舗や
空地も散見されるなど当該地域に対する宅地需要は弱く、今後も下落傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の店舗向け用地一円と判断する。需要者の中心は地元事業者が中心で一部道内外の事業者も見受けら
れる。商業の中心は国道等の市内幹線道路沿いであり、大型店舗等が集積している。それとは逆に旧来からの商業地域
は品揃えや駐車場の確保等に難があり、客足が大型店舗等に流れていることから衰退傾向にある。なお取引される画地
規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内においては、自用の利用が中心であり事業者向けの投資物件の取引は少ない。また空店舗も散見され将来的に安
定した収益の確保には不透明な部分があり、収益価格は変動要素を含んでいる。よって、収益価格は参考に留め、代表
標準地との検討及び不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、規範性の高い比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり
と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.8]

100
[104.9]

[100.0]
100

30,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

未だに飲食店等の一部の業種では新型コロナ
の影響が見られる。人口減、高齢化率の上昇
等も進んでおり、市内全体では不動産需要は
弱含みである。

市内中心部の旧来からの商業地域。幹線道路
沿いの大型店に客足が流れていることもあり
、地域は衰退傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊達 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４５１２３３ -502	伊達市		建付地	（　）	長方形	南東16m道道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２３１３０１２３３ -501	伊達市		建付地	（　）	長方形	南西23m国道、北西4m、北東4m、三方路		近商 (90,200)
c	１２３１４５１２３３ -50502	伊達市		更地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２３１４５１２３３ -50507	伊達市		建付地	（　）	長方形	北西16m道道、北東4m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,078	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,868	100 [ 100.0]	34,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,900
b	(　 ) 45,522	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,754	100 [ 149.0]	29,365		29,400
c	(　 ) 21,171	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,917	100 [ 107.1]	19,530		19,500
d	(　 ) 23,618	100 [ 80.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	28,089	100 [ 100.0]	28,089		28,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	破産処理に伴う取引	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	破産処理に伴う取引	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,100 円／㎡]

伊達 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,130,774	1,260,151	4,870,623	4,620,000	250,623	（　0.9720） 243,606	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,872,120 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊達 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	ＬＳ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	256 ㎡	12.7 m x 20.6 m	前面道路：道道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は事務所の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	88.7	133.05	1,613	214,610	3.0	643,830
							0.0	0
2～ 3	事務所	150.00	83.3	124.95	1,290	161,186	1.0	161,186
							0.0	0
～

～

～

計		450.00	85.1	382.95		536,982		966,202
								0

⑨年額支払賃料	536,982 円　×　12ヶ月　＝　 6,443,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 382.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は徴収しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保のため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,443,784 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 322,189 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,121,595 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	966,202 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,130,774 円　　　　（　 23,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３０５２３３　　　　-501	1,989 ( 1,986)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	1,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,617 円/㎡　月額支払賃料（　 1,613 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１３０５２３３　　　　-50502	1,766 ( 1,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,577
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊達 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,800 円	61,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	257,751 円	6,443,784　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 628,300 円	61,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,600 円	61,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,600 円	61,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,260,151 円　（　　　　　　 4,922 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,600,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0760 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,620,000 円（　　　　　 18,047 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,130,774 円
②総費用	1,260,151 円
③純収益　①－②	4,870,623 円
④建物等に帰属する純収益	4,620,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	250,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	243,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,872,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）