別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊達 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -12 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 1,920,000 円  １㎡当たりの価格 1,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市東関内町１５９番２ ②地積 　(㎡) 1,602   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 郊外の住宅地域 北6m市道 伊達紋別 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   500 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 伊達紋別駅北東方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家住宅地に対する需要に影響を与える目立った変動要因は認められず、新たに宅地を求める市場参加者 が極めて少ない情勢が続いているため、今後も不動産市況が弱含みに推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      1,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市及び隣接他町の農家住宅地域も含む広域的な圏域であり、需要者は地縁性を有する農業関連の法人 や従事者が中心であるが、農業を地元産業の柱とする伊達市においても、新たな土地需要は乏しく地価の下落に歯止め がかからない情勢が続いている。コロナ禍において農業経営の厳しさが増しているが、不動産需要への影響の程度は不 透明であり、また取引の少なさと画地規模等によって価格が多岐に渡る特性から市場の中心価格帯は特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の農家住宅地域における収益物件の建築は現実的ではなく、賃貸市場が未成熟な実情から収益価格を求めることは できない。比準価格についても多数の事例資料の収集に困難が伴うが、本件では代替性を有する複数の事例を採用のう え慎重に試算を行っており、市場性を反映した実証的な価格が求められているものと思料する。近年の市場動向や周辺 農地価格の水準等からも妥当と認められることから、当該比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      1,250 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による農産物の消費低迷と人 材不足等から北海道農業は厳しさを増してお り、市街化調整区域内の土地需要は減退傾向 が続いている。 若者を中心として就農希望者が非常に少ない 情勢が続いており、農家住宅地に対する需要 に回復の見込みが立たず、地価も下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％