別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊達 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -10 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 916,000 円  １㎡当たりの価格 2,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市有珠町１８９番２ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 漁家住宅等が見られ る既成住宅地域 南10.5m市道 水道 有珠 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 漁家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０．５ｍ市道 交通 施設 有珠駅北西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 有珠山の噴火被害が懸念される地域性と長年続く漁業を取り巻く環境の厳しさなどから、近隣地域の衰退に歯止 めがかかる兆しは認められず、今後も極めて需要が少ない不動産市況が予測される。 (3)最有効使用の判定 漁家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市の市街化調整区域並びに隣接する洞爺湖町の漁家住宅地域も含んだ圏域であり、需要者は漁業等の 第一次産業関連の従事者が中心である。コロナ禍による影響は限定的と見込まれるものの、衰退が顕著な有珠地区に所 在する近隣地域においては、地縁性を有する者以外に新たなに需要が期待し難く、不動産市況に改善の兆しは認められ ない。なお、取引の少なさと画地規模等に応じて取引価格が多岐に渡る特性から市場の中心価格帯は特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に所在するため収益物件の建築は現実的ではなく、賃貸市場が未成熟で収益価格を求めることができな い。比準価格については、対象標準地と代替性を有する複数の取引事例を比較検討し、需要者が重視するであろうと思 料される同じ有珠地区内の取引を重視して求めた試算価格であり、弱含みな市場動向や市街化区域も含めた有珠地区の 土地取引状況等からも妥当と判断のうえ、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 漁業関連では、コロナ禍による消費低迷や漁 獲高減少からの改善がみられるが、先行き不 透明感や後継者不足等から宅地需要は未だ減 退傾向にある。 有珠地区の人気低迷を受けて需要者は付近の 漁業関係者に限定される傾向が強く、新規参 入者の少なさなどから長年地価の下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％