別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 伊達 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 1,730,000 円  １㎡当たりの価格 7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市西浜町８２番５７ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、漁家住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 東5m市道 水道、下水 伊達紋別 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 伊達紋別駅西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部海沿いの既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。市内においては、利便性の高 い中心部、北部地区に需要は偏っており、利便性等で見劣りする当該地域の地価は下落傾向と判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市中心部において地価水準が同程度の地域。主たる需要者は市内に職場等がある個人が戸建住宅の建 築を目的としている。当該地域は海沿いであり、街並みも古く住環境でやや見劣りすることから、不動産に対する引き 合いは弱い。不動産に対する需要は利便性の高い市内中心部、北部地区に偏る傾向にあり、それに反する当該地域の需 要は依然弱い状況が続いている。なお取引は少ないものの土地価格は概ね坪２万円台中頃程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定では規範性を有する事例を採用し、適正に比較等を行って求めており、市場の実態が反映されている。 収益価格においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと 判断し適用しなかった。本件においては地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮の上、規範性の高い比準価格を以て 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未だに飲食店等の一部の業種では新型コロナ の影響が見られる。人口減、高齢化率の上昇 等も進んでおり、市内全体では不動産需要は 弱含みである。 海沿いで街並みも古い住宅地域。住環境で見 劣りするため宅地需要は弱い。地区内の人口 減・高齢化が進み売り物件も多いなど、地価 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％