別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊達 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 2,420,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市長和町４９４番３ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 北西8m市道 水道、下水 長和 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 長和駅北東方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長和地区における宅地需要は、商業施設の利便性等が優る中心市街地と比較される傾向が強く、一定の割安な水 準まで下落しても未だ競争に弱さが認められるため、今後も地価の下落基調が続くことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市の住宅地域を広く含むが、地価水準が高位の人気の高い住宅地と近隣地域との格差が広がっており 、需要者も長和地区に地縁性を有する従前からの居住者に限定される傾向がみられる。コロナ禍による影響はほとんど 確認されないが、その反面で周辺への新たな店舗の出店等もなく、需要を下支えする要因の乏しさから取引は低調であ り、市場の価格帯も明確には把握し難いが、更地総額で２００万円から３５０万円程度が多いものと見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする熟成した既成住宅地域であり、賃貸市場が成熟していないと共に収益物件の新 築もほとんどみられないため、収益価格は試算できなかった。一方で比準価格は、取引当事者の意思決定により実現し た複数の取引事例に基づいて、市場性を適切に反映させるべく慎重に算出した実証性を備えた試算価格であり、弱含み な動向が続く不動産市況からも妥当と判断されるため、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市では人口減少等による宅地需要の減 退が懸念される情勢が続いており、底堅い需 要が存する地域と衰退傾向の地域の格差が広 がっている。 伊達紋別駅を最寄とする住宅地との比較にお いて、日用品の購入等の生活利便性が見劣り し、長和地区の住宅地需要に回復の兆しは認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％