別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊達 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 8,430,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市竹原町４８番１０ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西8m市道 水道、下水 伊達紋別 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 伊達紋別駅北東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 かつての地価上昇期から横這い基調に変化して十数年を経過するが、未だ近隣地域の宅地需要の増加に繋がる大 きな変動はなく、地価上昇への端緒はみられないため、今後も安定的な市況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市の住宅地域一円であるが、近年は地価下落が続く人気が劣る住宅地との格差が明確で価格牽連性も 薄れつつある。需要者は市内在住者を中心として、閑静な住宅地域が広がる良好な住環境を選好する外部からの転入者 による需要も含まれ、コロナ禍による特段の影響もみられないため地価水準は安定的に推移している。市場の価格帯は 更地取引の総額で６００万円から９００万円程度が中心で、中古物件は建物の築年数により取引価格が多岐に渡る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第１種低層住居専用地域に属する戸建住宅地域であり、アパート等の建築に馴染まず収益獲得目的の需要も ほとんどみられないため、収益価格は試算できなかった。比準価格については、近隣周辺で実際に行われた複数の取引 事例に基づいて精度の高い価格が求められているものと思料され、代表標準地を規準とした価格との均衡性の確認結果 からも妥当な水準と判断されるため、本件では比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊達 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.0] [101.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市では人口減少等による宅地需要の減 退が懸念される情勢が続いており、底堅い需 要が存する地域と衰退傾向の地域の格差が広 がっている。 中心市街地の北東郊外に位置しているが、閑 静な住環境と海岸から遠方で災害の懸念が少 ない特性から、安定した不動産需要が存する 地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％