鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊達 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３０１２３３ -12	伊達市		更地	（　）	台形	北東11m市道、北西6m、角地		２住居 (60,200)
b	１２３１３０１２３３ -14	伊達市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、南東6m、角地		１低専 (50,80)
c	１２３１３０１２３３ -50041	伊達市		更地	（　）	不整形	北東14.5m市道、西14.5m、角地		２住居 (70,200)
d	１２３１３０１２３３ -50036	伊達市		建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	１２３１３０１２３３ -50044	伊達市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	19,043	100 [ 103.9]	18,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	19,100
b	(　 ) 12,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 107.1]	16,220	100 [ 91.1]	17,805		18,500
c	(　 ) 28,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.1]	25,940	100 [ 106.0]	24,472		25,500
d	(　 ) 17,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	19,439	100 [ 99.6]	19,517		20,300
e	(　 ) 19,910	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	19,713	100 [ 91.1]	21,639		22,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,400 円／㎡]

伊達 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,544,158	472,375	2,071,783	1,874,880	196,903	（　0.9707） 191,134	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,822,680 円　　　　（　 12,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊達 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.37	Ｗ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	315 ㎡	10.5 m x 27.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建、各階２戸、計４戸、１ＬＤＫ（平均専有面積約５０㎡程度）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	99.37	100.0	99.37	1,122	111,493	1.0	111,493
							0.0	0
～

～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		222,986		222,986
								0

⑨年額支払賃料	222,986 円　×　12ヶ月　＝　 2,675,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保のため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,675,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 133,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,542,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	222,986 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,544,158 円　　　　（　 8,077 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３０５２３３　　　　-50010	1,012 ( 1,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,123 円/㎡　月額支払賃料（　 1,122 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４５５２３３　　　　-50001	1,129 ( 1,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,129
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊達 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,400 円	24,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	80,275 円	2,675,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 252,900 円	24,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 472,375 円　（　　　　　　 1,500 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0756	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0855 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,874,880 円（　　　　　 5,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,544,158 円
②総費用	472,375 円
③純収益　①－②	2,071,783 円
④建物等に帰属する純収益	1,874,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	196,903 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	191,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 607 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,822,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
伊達 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊達 -1

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　山口　貴路

TEL.

鑑定評価額

6,430,000 円

１㎡当たりの価格

20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊達市山下町１４７番１５７外				②地積　(㎡)	315 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	不整形 1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	南東7m市道	水道、下水	伊達紋別 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北　７ｍ市
道

交通

施設

伊達紋別駅北方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣周辺の市内中心部において、街路の拡幅工事や市街地整備の検討などが進められているが、住宅地需要に目
立った影響は見受けられず、近い将来の地価水準の明確な回復等は未だ見込み難いものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊達市の住宅地域を広く含んだ圏域であり、需要者は大半が従前からの市内居住者で転居や世帯分離等を
目的とした不動産需要が中心である。近隣地域は商業施設や公共施設の利用にあたって特段の不自由さのない熟成した
住宅地域であり、コロナ禍による影響もほぼ見受けられないが、住環境の良好な郊外住宅地と比べた相対的地位が年々
低下しており、地価も下落傾向で更地取引の総額３５０万円から６５０万円程度が市場の中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣周辺は戸建住宅、アパートが建ち並ぶ地域現況にあるが、当該地域を選好する賃貸需要の減少を受けた採算性の低
下から収益物件の新築はほとんどみられないなど、需要者の多くが自用物件を目的としている。従って、規範性が劣る
収益価格は参考に留め、市場参加者の意思決定を的確に反映した実証的価格である比準価格について、代表標準地から
の規準価格との均衡性からも妥当性が確認されるため、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊達 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[148.5]

[104.0]
100

20,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方都市では人口減少等による宅地需要の減
退が懸念される情勢が続いており、底堅い需
要が存する地域と衰退傾向の地域の格差が広
がっている。

伊達紋別駅から比較的近い古くからの住宅地
域であるが、国道以北の住環境が優る住宅地
との競争力に弱さが認められ、地価の下落が
続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊達 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３０１２３３ -11	伊達市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２３１３０１２３３ -12	伊達市		更地	（　）	台形	北東11m市道、北西6m、角地		２住居 (60,200)
c	１２３１３０１２３３ -14	伊達市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、南東6m、角地		１低専 (50,80)
d	１２３１３０１２３３ -50036	伊達市		建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,382	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 93.6]	15,774	100 [ 78.5]	20,094	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	20,900
b	(　 ) 17,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	19,043	100 [ 101.9]	18,688		19,400
c	(　 ) 12,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 107.1]	16,220	100 [ 87.3]	18,580		19,300
d	(　 ) 17,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	19,439	100 [ 93.8]	20,724		21,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,400 円／㎡]

伊達 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,646,205	556,526	2,089,679	1,890,000	199,679	（　0.9707） 193,828	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,876,560 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊達 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.37	Ｗ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	315 ㎡	10.5 m x 27.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均約５０㎡、１ＬＤＫのシングルタイプの居室が各階２戸、計４戸の標準的な共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	99.37	100.0	99.37	1,167	115,965	1.0	115,965
							0.0	0
～

～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		231,930		231,930
								0

⑨年額支払賃料	231,930 円　×　12ヶ月　＝　 2,783,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,783,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 139,158 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,644,002 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	231,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,203 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,646,205 円　　　　（　 8,401 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３０５２３３　　　　-50010	1,012 ( 1,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,100	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,168 円/㎡　月額支払賃料（　 1,167 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１３０５２３３　　　　-1	1,265 ( 1,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,240
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊達 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,000 円	25,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	111,326 円	2,783,160　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,000 円	25,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,000 円	25,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 556,526 円　（　　　　　　 1,767 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,000,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0756	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0855 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,890,000 円（　　　　　 6,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,646,205 円
②総費用	556,526 円
③純収益　①－②	2,089,679 円
④建物等に帰属する純収益	1,890,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	199,679 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	193,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 615 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,876,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）