別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 恵庭 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵庭 -16 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵庭市恵み野北２丁目３番２１ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 恵み野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ恵み野駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 恵み野地区は市内でも需要の競合する人気のある地域で、市中の不動産需要の好転等も相俟って、地価は堅調に 推移してきた。今後においても暫くは地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね恵庭市街地内の住宅地域一円で、需要者は市内居住者が中心と見られる。恵庭市内において恵み野 地区は黄金地区と並び需要の多い人気のある地域で、最寄駅周辺には生活利便施設が整備されており、地域全域で土地 需要はここ数年堅調な状況が続いている。近時、供給が需要に追いつかず、やや買進みと見られる取引も散見される。 市場における取引の中心価格帯は、更地で１０００～１２００万円、中古物件で総額２８００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 恵み野北地区内の標準地周辺は第一種低層住居専用地域であり、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域でアパート等 の収益物件はほとんどなく、取引は戸建住宅所有の自用目的が中心である。快適性・利便性等の生活環境を重視して価 格判定を行うものと考えられ、また、戸建住宅の賃貸想定についても需要は弱く賃貸市場が形成されていないため収益 価格は試算し得なかった。以上により、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口の微増傾向が続き、恵庭市を含む札 幌圏全域で土地需要は堅調であり、コロナ禍 によるマイナスの動きも見られない。 恵み野エリアは市内でも人気のある住宅地域 で、ＪＲ恵み野駅前にあった核店舗撤退の影 響は大きく、後継テナント動向に注目される 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +29.8 ％  ％