鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

登別 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１２１２３０ -50513	登別市		更地	（　）	長方形	北西25m道道、中間画地		近商 (90,200)
b	１２３１４０１２３０ -50501	登別市		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		商業 (90,240)
c	１２３１４０１２３０ -50502	登別市		更地	（　）	不整形	北西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２３１４０１２３０ -50505	登別市		貸家建付地	（　）	不整形	北東21m道道、南西8m、二方路		商業 (100,400)
e	１２３１１２１２０５ -50506	室蘭市		更地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,829	100 [ 88.3]	30,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,400
b	(　 ) 19,452	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	27,789	100 [ 92.9]	29,913		29,900
c	(　 ) 17,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	25,260	100 [ 85.2]	29,648		29,600
d	(　 ) 30,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	35,352	100 [ 116.0]	30,476		30,500
e	(　 ) 33,277	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,645	100 [ 105.5]	30,943		30,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,300 円／㎡]

登別 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,782,590	1,046,570	3,736,020	3,566,240	169,780	（　0.9730） 165,196	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,303,920 円　　　　（　 22,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

登別 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	119.00	Ｓ3	357.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	149 ㎡	8.3 m x 17.9 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、部分貸し。２階～３階事務所、部分貸し。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	119.00	70.0	83.30	1,790	149,107	2.0	298,214
							0.0	0
2～ 3	事務所	119.00	80.0	95.20	1,440	137,088	2.0	274,176
							0.0	0
～

～

～

計		357.00	76.7	273.70		423,283		846,566
								0

⑨年額支払賃料	423,283 円　×　12ヶ月　＝　 5,079,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 273.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は徴収しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保のため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,079,396 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 304,764 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,774,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	846,566 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,958 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,782,590 円　　　　（　 32,098 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１１２５２３０　　　　-50501	1,670 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,532	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,442 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１４０５２３０　　　　-50501	1,401 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,401
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

登別 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,800 円	49,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	253,970 円	5,079,396　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 505,900 円	49,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,046,570 円　（　　　　　　 7,024 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,566,240 円（　　　　　 23,934 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,782,590 円
②総費用	1,046,570 円
③純収益　①－②	3,736,020 円
④建物等に帰属する純収益	3,566,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	169,780 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	165,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,109 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,303,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
登別 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

登別 5-2

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　川原　健一

TEL.

鑑定評価額

4,530,000 円

１㎡当たりの価格

30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	登別市中央町２丁目１２番８				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北西18m道道	水道、下水	幌別 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.3 ｍ、奥行　約　　 17.9 ｍ、規模　　 149 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

幌別駅北西方

220m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ幌別駅周辺の既存商業地域であるが、室蘭市側郊外の中央通り沿いの量販店に顧客が流失している。登別市
役所の移転も決定し、商況は芳しくなく、地価は当面下落傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、登別市及び室蘭市の商業地域が圏域。需要者は幌別地区に地縁性を有数する地元法人や個人事業主が中
心である。コロナ禍も加わった地域経済の低迷及び室蘭市側に延びる中央通沿いの郊外量販店へ顧客が流出して、当該
地域の商況は衰退し店舗需要は弱く、地価は下落している。商業地の土地取引は少なく、その利用目的により画地規模
が各々であるところから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法では中央町の５事例より試算したが、比準価格は市場性を反映しており信頼性が高い。商況は芳しくな
く店舗・事務所の賃貸需要が弱いので、賃貸物件は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求
められた。実証的な比準価格を標準とし収益価格は参考に止めて、代表標準地及び前年公示価格等との検討を踏まえ、
最新の地価動向も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.8]

100
[103.0]

[100.0]
100

30,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善し
ている。全国旅行支援等により、人手不足の
なか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある
。

室蘭市寄りの中央通り沿の量販店等に顧客が
流失しており、幌別地区の既存商業地域に対
する宅地需要は弱く、地価は下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

登別 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４０１２３０ -50505	登別市		貸家建付地	（　）	不整形	北東21m道道、南西8m、二方路		商業 (100,400)
b	１２３１４０１２３０ -50090	登別市		建付地	（　）	不整形	南西8m市道、南東4m、角地		１住居 (60,200)
c	１２３１４０１２３０ -50501	登別市		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		商業 (90,240)
d	１２３１４０１２３０ -50502	登別市		更地	（　）	不整形	北西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	35,352	100 [ 112.0]	31,564	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,600
b	(　 ) 17,911	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.8]	20,905	100 [ 74.5]	28,060		28,100
c	(　 ) 19,452	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	27,789	100 [ 92.0]	30,205		30,200
d	(　 ) 17,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	25,260	100 [ 84.2]	30,000		30,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,400 円／㎡]

登別 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,741,776	1,057,669	3,684,107	3,515,910	168,197	（　0.9730） 163,656	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,273,120 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

登別 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	119.00	Ｓ3	357.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	149 ㎡	8.3 m x 17.9 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階及び３階を事務所として、標準的な建物を想定した。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	119.00	70.0	83.30	1,785	148,691	2.0	297,382
							0.0	0
2～ 3	事務所	119.00	80.0	95.20	1,435	136,612	2.0	273,224
							0.0	0
～

～

～

計		357.00	76.7	273.70		421,915		843,830
								0

⑨年額支払賃料	421,915 円　×　12ヶ月　＝　 5,062,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 273.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に共益費等込み
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金により十分担保されているので

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,062,980 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 329,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,733,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	843,830 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,741,776 円　　　　（　 31,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４０５２３０　　　　-50501	1,401 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,437 円/㎡　月額支払賃料（　 1,435 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１１２５２３０　　　　-50501	1,670 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,518
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

登別 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,600 円	48,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	202,519 円	5,062,980　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,700 円	48,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,350 円	48,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,900 円	48,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,057,669 円　（　　　　　　 7,098 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,900,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,515,910 円（　　　　　 23,597 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,741,776 円
②総費用	1,057,669 円
③純収益　①－②	3,684,107 円
④建物等に帰属する純収益	3,515,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	168,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,656 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,098 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,273,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）