別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 登別 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登別 -3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登別市常盤町１丁目３１番２ ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 南6m市道 水道、下水 幌別 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 幌別駅北西方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特別な変動要因はないが、周辺市道の整備拡幅で宅地需要は堅調で、地価は安定的に推移すると予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、登別市域と隣接する室蘭市蘭東地区の戸建住宅地域。需要者の中心は、サラリーマン層を主とする市内 の居住者及び室蘭市への通勤者が殆どを占める。幌別地区の住宅地としては標準的な立地性にあるが、室蘭寄りの当市 南西部に宅地需要が流れる傾向にあり、地価は横ばい傾向である。コロナ禍の長期化により不動産取引は減少し、需要 の中心となる価格帯は更地取引で５００～６００万円前後、中古物件は建物の築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幌別中心市街地より徒歩圏内の戸建住宅地域だが、アパート等の収益物件は殆どなく自己使用目的の取引が支配的で賃 貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。前年公示価格等との検討を踏まえ、最近の地価動向を考 慮し市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善し ている。全国旅行支援等により、人手不足の なか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある 。 周辺の市道が拡張整備された既成住宅地域で 、中心部から遠くはなく宅地需要は堅調で、 地価は横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％