別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富良野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富良野 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司   TEL.

鑑定評価額 5,510,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富良野市瑞穂町１１５７番８６３ ｢瑞穂町１－３８｣ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ駅裏の閑静な 住宅地域 北西10m市道 水道、下水 富良野 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    75 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       288 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１０ ｍ市道 交通 施設 富良野駅南東方 450m 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 駅東口周辺の比較的利便性の高い住宅地域であり、地域内に特段の変動要因は認められない。住宅地需要は比較 的堅調で、地価は当面の間、安定的な動きを示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は駅東側を中心とする住宅地域一円の圏域である。主な需要者は地縁的選好性を有する住宅取得希望者層と 見込まれる。駅東口周辺の比較的利便性の高い住宅地域で、需要は比較的堅調で地価は安定的に推移している模様であ る。市場での需要の中心は、土地は９０坪前後の標準的な画地規模で５５０万円前後、新築物件は総額２，５００万円 前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。収益価格は低層戸建住宅を主とする地域 的特性から適用を断念した。地域は一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、市場では自己の利用を前提とする取引が中 心になっている。よって試算価格の調整にあたっては比準価格を採用し、さらに単価と総額との関連、代表標準地から の検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富良野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [123.8] [101.5] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症拡大の影響か近時における 取引件数は減少しているが、潜在的な需要は 高く地価への影響は軽微なものと推察する。 駅東口周辺の比較的利便性の高い住宅地域で 地域内に特段の変動要因は認められない。需 要は比較的堅調に推移している模様である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％