別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 深川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深川 -3 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 1,880,000 円  １㎡当たりの価格 5,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深川市２条２９２１番２２ ｢２条２１－２１｣ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 北東10.9m市道 水道、下水 深川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１０ ．９ｍ市道 交通 施設 深川駅北東方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市の人口減少が続くなか、生産年齢人口の減少と高齢者人口の増加の割合からも、不動産需要を喚起する要因 は見当たらず地価は下落し、今後もこの傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね深川市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、市外からの転入者が稀で、同一需給圏と同じく深川 市内居住者にほぼ限定される。深川市の人口動向を鑑みると、令和２年１１月末から令和４年１２月末の３年間では人 口が約９０７人、世帯数も約３０２世帯減少している。更に老齢化率も高まるなどの影響から、近年売り希望物件が増 加傾向にあるが、不動産取引も中古の戸建物件の取引が中心で、更地のみの取引は減少傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も混在する地域であるが、戸建住宅が中心であり収益物件の取引は熟成しておらず、建築単価の上昇もあり 土地価格に見合った収益性が見込めない事から収益価格の算定は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、実際の取 引を前提とした比準価格が経済価値を適切に反映していると判断し比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、単価 と総額との関連の適否を踏まえ、更に代表標準地価格との検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,900 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [101.5] 100 [130.3] [101.5] 100 5,830  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内景気は概ね横ばいで推移しているものの 、旧産炭地では不動産需要の回復の兆しはみ られず、地価も引き続き下落傾向にある。 一般的要因からも、需給動向に改善は見られ なく、市の活性化の兆しが低いため、地価は 下落傾向が継続している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -7.1 ％  ％