鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

深川 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３１１２２８ -111005	深川市		更地	（　）	長方形	北西18.1m市道、南西9m、角地		（都）１中専 (70,150)
b	１２３１３１１２２８ -591002	深川市		建付地	（　）	長方形	北西5.6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,150)
c	１２３１３１１２２８ -591003	深川市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、南西6m、角地		（都）２低専 (50,80)
d	１２３１３１１２２８ -591006	深川市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
e	１２３１３１１２２８ -591011	深川市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,552	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	6,978	100 [ 101.7]	6,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	6,960
b	(　 ) 8,078	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	7,481	100 [ 104.9]	7,132		7,240
c	(　 ) 7,264	100 [ 100.0]	[ 93.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	6,385	100 [ 100.0]	6,385		6,480
d	(　 ) 8,684	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	8,042	100 [ 95.0]	8,465		8,590
e	(　 ) 9,217	100 [ 100.0]	[ 93.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	8,454	100 [ 112.2]	7,535		7,650

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,500 円／㎡]

深川 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例が把握できないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
深川 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

深川 -2

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　石川　雅啓

TEL.

鑑定評価額

2,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	深川市稲穂町２丁目２６９４番４１｢稲穂町２－４－２４｣				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (40,60) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多い郊外の区画整然とした住宅地域	北西8m市道	水道、下水	深川 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

深川駅北東方

1.8km

法令

規制

（都）１低専
(40,60)

⑤地域要因の将
　来予測

当市の人口減少が続くなか、生産年齢人口の減少と高齢者人口の増加の割合からも、不動産需要を喚起する要因
は見当たらず地価は下落し、今後もこの傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね深川市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、市外からの転入者が稀で、同一需給圏と同じく深川
市内居住者にほぼ限定される。深川市の人口動向を鑑みると、令和２年１１月末から令和４年１２月末の３年間では人
口が約９０７人、世帯数も約３０２世帯減少している。更に老齢化率も高まるなどの影響から、近年売り希望物件が増
加傾向にあるが、不動産取引も中古の戸建物件の取引が中心で、更地のみの取引は減少傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等も混在する地域であるが、戸建住宅が中心であり収益物件の取引は熟成しておらず、建築単価の上昇もあり
土地価格に見合った収益性が見込めない事から収益価格の算定は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、実際の取
引を前提とした比準価格が経済価値を適切に反映していると判断し比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、単価
と総額との関連の適否を踏まえ、更に近隣の標準地価格の均衡も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      7,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内景気は概ね横ばいで推移しているものの
、旧産炭地では不動産需要の回復の兆しはみ
られず、地価も引き続き下落傾向にある。

一般的要因からも、需給動向に改善は見られ
なく、市の活性化の兆しが低いため、地価は
下落傾向が継続している。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

深川 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３１１２２８ -591003	深川市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、南西6m、角地		（都）２低専 (50,80)
b	１２３１３１１２２８ -111016	深川市		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
c	１２３１３１１２２８ -591001	深川市		建付地	（　）	長方形	北西15.2m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
d	１２３１３１１２２８ -591004	深川市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		（都）１中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,264	100 [ 100.0]	[ 93.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	6,385	100 [ 98.0]	6,515	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	6,610
b	(　 ) 8,300	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	7,871	100 [ 99.7]	7,895		8,010
c	(　 ) 8,744	100 [ 100.0]	[ 89.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	7,710	100 [ 113.5]	6,793		6,890
d	(　 ) 8,598	100 [ 100.0]	[ 93.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	7,709	100 [ 102.0]	7,558		7,670
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,600 円／㎡]

深川 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅が主体の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ