鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

滝川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３４１２２５ -597004	滝川市		底地	（　）	ほぼ整形	北22m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	１２３１３４１２２５ -595009	滝川市		建付地	（　）	不整形	東27m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２３１３４１２２５ -115001	滝川市		建付地	（　）	不整形	南22m国道、東11m、二方路		（都）近商 (90,300)
d	１２３１３４１２２５ -595006	滝川市		更地	（　）	長方形	南22m国道、西14.4m、角地		（都）商業 (100,400)
e	１２３１３４１２２５ -595002	滝川市		建付地	（　）	長方形	南西21m市道、北西14.5m、角地		（都）商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 9,638) 16,063	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	22,947	100 [ 88.2]	26,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	27,300
b	(　 ) 6,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 35.0]	100 [ 97.0]	18,857	100 [ 71.5]	26,373		27,700
c	(　 ) 13,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	17,275	100 [ 72.0]	23,993		25,200
d	(　 ) 18,329	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	17,130	100 [ 70.1]	24,437		25,700
e	(　 ) 7,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 40.0]	100 [ 105.0]	16,888	100 [ 63.4]	26,637		28,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,200 円／㎡]

滝川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,138,005	4,780,376	15,357,629	12,021,300	3,336,329	（　0.9380） 3,129,477	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	62,589,540 円　　　　（　 17,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,180.00	Ｓ1	1,180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	3,618 ㎡	87.6 m x 39.1 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外型店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,180.00	100.0	1,180.00	1,590	1,876,200	6.0	11,257,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,180.00	100.0	1,180.00		1,876,200		11,257,200
								0

⑨年額支払賃料	1,876,200 円　×　12ヶ月　＝　 22,514,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,514,400 円　　×　　 11.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,476,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,037,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,257,200 円　×　　 89.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,138,005 円　　　　（　 5,566 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３４５２２５　　　　-595005	1,800 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,837	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,598 円/㎡　月額支払賃料（　 1,590 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１３４５２２５　　　　-595010	1,385 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,413
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滝川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	684,000 円	171,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	900,576 円	22,514,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 836,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,846,800 円	171,000,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	342,000 円	171,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,780,376 円　（　　　　　　 1,321 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9380

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 1,180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,021,300 円（　　　　　 3,323 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,138,005 円
②総費用	4,780,376 円
③純収益　①－②	15,357,629 円
④建物等に帰属する純収益	12,021,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,336,329 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,129,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 865 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,589,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
滝川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滝川 5-2

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　後藤　敏之

TEL.

鑑定評価額

94,800,000 円

１㎡当たりの価格

26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	滝川市東町５丁目１４６番１｢東町５－９－３２｣				②地積　(㎡)	3,618 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	2:1	店舗Ｓ1	バイパス沿いに店舗等が見られる路線商業地域	東33m国道、三方路	水道、ガス、下水	滝川 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 90.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 3,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

ＪＲ滝川駅東方

2.8km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

バイパス沿いの商業集積も一巡した感があり、人口減や高齢化、ネット通販の普及等から用地需要は低調。供給
の面でもバイパス沿いに残地はほぼ残っておらず、当面の地価水準は横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね市内の路線商業地域の各圏域。需要者はロードサイド店舗業態の道内外の法人事業者が主体である
。近年、１２号バイパス沿線地区には大型店舗の集積が進んだが、コンビニや飲食店舗の出店も一巡して落ち着いてい
る。周辺市町村も含めた広域な商圏を形成しているが、人口減少や高齢化等から消費は低調で、用地需要に一時の強さ
は見られない。取引自体が少ない事に加えて取引に個別性が強く、需要の中心価格帯の特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

底地取引や地域格差等が見られる事例も採用したが、近隣地域周辺に存する取引事例の希少性やバイパス沿線の突出し
た地価水準を鑑みると、比準価格に相対的な規範性を認め得ると判断した。また、収益価格は商業地の土地価格に即応
した価格として試算されたが、市域全体の需要減退を反映して相当に低位であり、その位置付けは劣るものと判断せざ
るを得ない。以上により、収益価格は参考にとどめ、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧産炭地区の高齢化率や人口減少率は高く、
過疎化が著しく進んでいる。公共事業等が地
域を支えているが、基幹産業は弱く経済も衰
退傾向。

郊外地区ではコンビニ等の新規出店が見られ
るが、中心部バイパス沿線は流通物件自体が
希少で、供給は低調。消費低迷で需要も限定
的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

滝川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３４１２２５ -115001	滝川市		建付地	（　）	不整形	南22m国道、東11m、二方路		（都）近商 (90,300)
b	１２３１３４１２２５ -595012	滝川市		更地	（　）	長方形	北東27m道道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	１２３１３４１２２５ -595006	滝川市		更地	（　）	長方形	南22m国道、西14.4m、角地		（都）商業 (100,400)
d	１２３１３４１２２５ -597004	滝川市		底地	（　）	ほぼ整形	北22m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	17,275	100 [ 67.9]	25,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	26,700
b	(　 ) 9,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	11,059	100 [ 51.0]	21,684		22,800
c	(　 ) 18,329	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	17,130	100 [ 62.9]	27,234		28,600
d	(　 9,638) 16,063	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	22,947	100 [ 91.2]	25,161		26,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,200 円／㎡]

滝川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,947,738	4,938,240	16,009,498	11,951,000	4,058,498	（　0.9481） 3,847,862	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	76,957,240 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,180.00	Ｓ1	1,180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	3,618 ㎡	87.6 m x 39.1 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外型店舗の一棟貸し（約１１８０㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,180.00	100.0	1,180.00	1,600	1,888,000	6.0	11,328,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,180.00	100.0	1,180.00		1,888,000		11,328,000
								0

⑨年額支払賃料	1,888,000 円　×　12ヶ月　＝　 22,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,656,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,812,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,843,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,328,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,947,738 円　　　　（　 5,790 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３４５２２５　　　　-595004	1,813 ( 1,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,850	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,608 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１３４５２２５　　　　-595010	1,385 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,458
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滝川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	850,000 円	170,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	906,240 円	22,656,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 836,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,836,000 円	170,000,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	340,000 円	170,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,938,240 円　（　　　　　　 1,365 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,951,000 円（　　　　　 3,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,947,738 円
②総費用	4,938,240 円
③純収益　①－②	16,009,498 円
④建物等に帰属する純収益	11,951,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,058,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,847,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,957,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）