鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

滝川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３４１２２５ -115001	滝川市		建付地	（　）	不整形	南22m国道、東11m、二方路		（都）近商 (90,300)
b	１２３１３４１２２５ -595002	滝川市		建付地	（　）	長方形	南西21m市道、北西14.5m、角地		（都）商業 (100,400)
c	１２３１３４１２２５ -595014	滝川市		更地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１２３１３４１２２５ -115002	滝川市		更地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	１２３１３４１２２５ -595001	滝川市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	17,275	100 [ 95.0]	18,184	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	18,700
b	(　 ) 7,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 40.0]	100 [ 105.0]	16,888	100 [ 88.2]	19,147		19,700
c	(　 ) 14,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	14,000	100 [ 78.4]	17,857		18,400
d	(　 ) 12,805	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,805	100 [ 73.5]	17,422		17,900
e	(　 ) 12,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,616	100 [ 71.9]	17,547		18,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,700 円／㎡]

滝川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,534,615	2,013,901	6,520,714	6,017,680	503,034	（　0.9380） 471,846	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,436,920 円　　　　（　 12,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.60	Ｓ2	589.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	741 ㎡	40.8 m x 18.2 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階事務所は部分貸しを想定。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	293.90	97.0	285.08	1,480	421,918	3.0	1,265,754
							0.0	0
2～ 2	事務所	295.60	97.0	286.73	1,190	341,209	2.0	682,418
							0.0	0
～

～

～

計		589.50	97.0	571.81		763,127		1,948,172
								0

⑨年額支払賃料	763,127 円　×　12ヶ月　＝　 9,157,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 571.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,157,524 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 641,027 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,516,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,948,172 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,534,615 円　　　　（　 11,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３４５２２５　　　　-595005	1,800 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,484 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１３４５２２５　　　　-595010	1,385 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,385
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滝川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,400 円	85,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	366,301 円	9,157,524　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 924,400 円	85,600,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	171,200 円	85,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,600 円	85,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,013,901 円　（　　　　　　 2,718 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9380

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,600,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 589.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,017,680 円（　　　　　 8,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,534,615 円
②総費用	2,013,901 円
③純収益　①－②	6,520,714 円
④建物等に帰属する純収益	6,017,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	503,034 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	471,846 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,436,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
滝川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滝川 5-1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　後藤　敏之

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	15,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	滝川市大町１丁目１番外｢大町１－１－１｣				②地積　(㎡)	741 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	2:1	店舗兼事務所ＲＣ2	中小規模店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域	南22m国道、西側道	水道、ガス、下水	滝川 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 41.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 740 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

ＪＲ滝川駅北東方

750m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

代表的な中心的商業地域で、周辺部の再開発等もあり、今後繁華性の回復が期待される。市域全体の商業地需要
の弱さやコロナ禍の地域産業への影響等を考慮すると、地価水準は底値を探る横這い傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね市街地の商業地域一円。需要者は地元の個人事業者及び道内の法人事業者が主体である。市役所、
市立病院及び金融機関等を核とした中心部商業地域だが、小売り・飲食店舗等の商業中心はバイパス沿線地区に移動し
ている。コンパクトシティ化を推進し、周辺で公共施設の集約化、複合商業施設の再開発や街路整備等が行われたが効
果に乏しく、新たな需要喚起は見られない。需要の中心となる価格帯は、取引の個別性によって特定が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺の中心部商業地域に存する事例を中心に採用し、地域格差はやや大きいものの、適切な補修正を前提に比
準価格には一定の説得力を認め得る。また、市域全体の用地需要が低調な中、バイパス沿線に商業中心は移動しており
、収益を求める環境としての優位性は弱く、収益価格の位置付けは低位である。従って、収益価格は参考にとどめ、比
準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　美唄 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,200 円／㎡

[ 93.7]
100

100
[105.0]

100
[ 70.0]

[103.0]
100

18,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧産炭地区の高齢化率や人口減少率は高く、
過疎化が著しく進んでいる。公共事業等が地
域を支えているが、基幹産業は弱く経済も衰
退傾向。

商業地について市域全体の需給動向は低調。
周辺の再開発や道路整備等も需要喚起要因と
はなっていない。さらにコロナ禍の影響も懸
念される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

滝川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３４１２２５ -115002	滝川市		更地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２３１３４１２２５ -595014	滝川市		更地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２３１３４１２２５ -591008	滝川市		建付地	（　）	長方形	東27m国道、南9m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２３１３４１２２５ -595005	滝川市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,805	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,805	100 [ 70.7]	18,112	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	18,700
b	(　 ) 14,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	14,000	100 [ 76.5]	18,301		18,900
c	(　 ) 11,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	10,670	100 [ 59.3]	17,993		18,500
d	(　 ) 15,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,992	100 [ 89.1]	17,948		18,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,700 円／㎡]

滝川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,633,557	2,094,682	6,538,875	5,975,500	563,375	（　0.9481） 534,136	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,682,720 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.60	Ｓ2	589.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	741 ㎡	40.8 m x 18.2 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：事務所（間仕切り等による部分貸し）、低層店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	293.90	97.0	285.08	1,450	413,366	3.0	1,240,098
							0.0	0
2～ 2	事務所	295.60	97.0	286.73	1,280	367,014	2.0	734,028
							0.0	0
～

～

～

計		589.50	97.0	571.81		780,380		1,974,126
								0

⑨年額支払賃料	780,380 円　×　12ヶ月　＝　 9,364,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 571.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,364,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 749,165 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,615,395 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,974,126 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,162 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,633,557 円　　　　（　 11,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３４５２２５　　　　-595004	1,813 ( 1,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,831	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,454 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１３４５２２５　　　　-595010	1,385 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,385
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滝川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	425,000 円	85,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	374,582 円	9,364,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	85,000,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	85,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,094,682 円　（　　　　　　 2,827 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 589.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,975,500 円（　　　　　 8,064 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,633,557 円
②総費用	2,094,682 円
③純収益　①－②	6,538,875 円
④建物等に帰属する純収益	5,975,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	563,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	534,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 721 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,682,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）