別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 滝川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滝川 -3 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.

鑑定評価額 1,600,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 滝川市中島町５丁目４４番３８ ｢中島町５－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,150) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の新興住宅地 域 南西10.5m市道 水道、ガス、下水 滝川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ滝川駅南方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境は概ね良好な地域だが、商業施設等から距離があり、河川に近い地域でもあることから選好度で劣る。 コロナ禍による雇用や特定産業への影響等をも考慮すると、当面の地価水準は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね市内南部及び隣接の砂川市北部の住宅地域一円。需要者は市内居住者が主体だが、周辺市町村から の転入層も一部見られる。市街地南端の区画整然とした住宅地域だが、利便施設の少なさや河川沿岸の立地等から選好 度は劣る。隣接する砂川市による分譲地販売の影響もあって、価格水準を下回る取引も散見される。需要の中心価格帯 は、更地で１５０～２００万円、新築住宅は上限２５００万円程度、中古住宅で上限８００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の存する市街地外縁の戸建住宅地域にアパート等の収益物件は殆ど見当たらず、賃貸市場は未成熟であるため 、収益価格の試算はなし得なかった。地域類似性に優れる実際の取引事例を中心に選択した比準価格は、やや取引価格 に幅がある実情を適切に補修正しており、その精度は比較的高い。自用目的での不動産取引が中心的である地域の現状 を鑑み、代表標準地からの検討も踏まえて比準価格をそのまま採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砂川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,300 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [104.5] 100 6,370  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧産炭地区の高齢化率や人口減少率は高く、 過疎化が著しく進んでいる。公共事業等が地 域を支えているが、基幹産業は弱く経済も衰 退傾向。 居住環境は概ね良好だが、生活利便性や立地 面から需給動向は低調。隣接する砂川市所有 地の分譲地販売も需給にマイナスの影響を及 ぼしている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％