別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 滝川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滝川 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.

鑑定評価額 924,000 円  １㎡当たりの価格 2,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 滝川市江部乙町西１１丁目７９５番１７ ｢江部乙町西１１－５－４１｣ ②地積 　(㎡) 420   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の既成住宅地域 北11.5m市道 水道、下水 江部乙 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ １．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ江部乙駅南方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から離れた江部乙地区は人口減や高齢化が著しく、需要は低調で取引件数も少ない。価格水準は底値圏に あるが、コロナ禍による雇用や特定産業への影響等をも考慮すると、依然として下落基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね江部乙地区内の住宅地域一円。需要者は世帯分離等の地縁を有する市内居住者が主体である。市内で も江部乙地区等の集落地域の過疎化は特に深刻で、新規の土地需要は極めて低調である。地価は底値圏にありながら、 緩やかな下落傾向を維持している。今の所、コロナ禍による経済活動の停滞は不動産市場への特段の影響を及ぼすまで に至っていない。需要の中心価格帯は、更地で１００万円程度、戸建物件は中古主体で５００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の存する郊外集落を形成する戸建住宅地域においては賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算し得なか った。一方、取引事例の少なさから慎重な検討を要するが、地域類似性を前提とした比較検討により、比準価格には相 対的な価格信頼性を認め得ると判断した。以上により、比較可能な標準地の不在を前提に、比準価格をそのまま採用す る事が妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧産炭地区の高齢化率や人口減少率は高く、 過疎化が著しく進んでいる。公共事業等が地 域を支えているが、基幹産業は弱く経済も衰 退傾向。 江部乙地区は市内でも人口減少のスピードが 特に速く、需給動向は極めて低調。土地需要 は中心市街地へ流出している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％