鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

滝川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３４１２２５ -591004	滝川市		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、南西12m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	１２３１３４１２２５ -111027	滝川市		更地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		（都）１中専 (60,150)
c	１２３１３４１２２５ -111022	滝川市		更地	（　）	台形	南西20m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２３１３４１２２５ -111016	滝川市		更地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	１２３１３４１２２５ -111019	滝川市		貸家建付地	（　）	長方形	北東20m市道、南東22m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,203	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 108.7]	11,044	100 [ 100.0]	11,044	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	11,500
b	(　 ) 10,606	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	10,297	100 [ 100.0]	10,297		10,800
c	(　 ) 10,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	10,524	100 [ 95.0]	11,078		11,600
d	(　 ) 8,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	8,273	100 [ 90.0]	9,192		9,610
e	(　 ) 8,337	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 104.5]	9,386	100 [ 90.0]	10,429		10,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,300 円／㎡]

滝川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,970,767	356,220	1,614,547	1,549,800	64,747	（　0.9707） 62,850	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,257,000 円　　　　（　 6,040 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝川 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	Ｗ2	165.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	12.7 m x 16.3 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階１ＬＤＫの住宅（３９㎡程度）を４戸想定した。

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

この種の建物として標準的な共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.81	93.0	77.05	1,140	87,837	1.0	87,837
							0.0	0
2～ 2	居宅	82.81	93.0	77.05	1,150	88,608	1.0	88,608
							0.0	0
～

～

～

計		165.62	93.0	154.10		176,445		176,445
								0

⑨年額支払賃料	176,445 円　×　12ヶ月　＝　 2,117,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,117,340 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 148,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,969,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	176,445 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,641 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,970,767 円　　　　（　 9,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３４５２２５　　　　-591001	1,227 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,151 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１３４５２２５　　　　-591002	1,091 ( 1,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,091
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滝川 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	61,500 円	20,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	63,520 円	2,117,340　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,500 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 356,220 円　（　　　　　　 1,713 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0756	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0855 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,549,800 円（　　　　　 7,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,970,767 円
②総費用	356,220 円
③純収益　①－②	1,614,547 円
④建物等に帰属する純収益	1,549,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,747 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	62,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,257,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,040 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
滝川 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滝川 -1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　後藤　敏之

TEL.

鑑定評価額

2,350,000 円

１㎡当たりの価格

11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	9,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	滝川市明神町４丁目２７６番１５｢明神町４－５－２５｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	南西20m市道	水道、ガス、下水	滝川 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　２
０ｍ市道

交通

施設

ＪＲ滝川駅東方

1.2km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心部の選好性が高いエリアとして一定の需要が認められるが、郊外地区への需要移動、人口減や高齢化等に歯
止めがかからず、当面は底値を探る横ばいの動きが続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,470 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね市街地中心部の住宅地域一円。需要者は市内居住者、周辺市町村からの転入層及び共同住宅経営を
企図する個人投資家等が主体である。市域の人口減少率は大きく、需要の減退が見られるが、小中学校に近く、市内で
も相対的に需要が認められる住宅地域で、地価水準は下落から横這い傾向にある。コロナ禍による需給の大きな変動は
無い模様。需要の中心価格帯は、更地で２００～４００万円、新築より中古住宅の取引が多く８００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の存する市街地中心部の戸建住宅地域では、自用目的の物件取引が大半を占めており、取引の意思決定におい
て収益性は重視される要因とは言えず、収益価格の位置付けは相対的に低いと判断した。他方、一定数の取引事例を前
提に試算された比準価格は市場性を反映する実証的な価格であることからこれを採用し、収益価格は参考として、代表
標準地から規準した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　砂川 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,300 円／㎡

[ 96.8]
100

100
[100.0]

100
[ 56.5]

[104.5]
100

11,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧産炭地区の高齢化率や人口減少率は高く、
過疎化が著しく進んでいる。公共事業等が地
域を支えているが、基幹産業は弱く経済も衰
退傾向。

市内での相対的な選好度は高いものの、既成
市街地で供給が少なく、需要も限定的である
。コロナ禍の影響は特段見られず、地価水準
は概ね横這い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　 -20.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

滝川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３４１２２５ -111022	滝川市		更地	（　）	台形	南西20m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２３１３４１２２５ -591004	滝川市		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、南西12m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	１２３１３４１２２５ -591015	滝川市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２３１３４１２２５ -595013	滝川市		更地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	10,524	100 [ 100.0]	10,524	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	11,000
b	(　 ) 7,203	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 108.7]	11,044	100 [ 100.0]	11,044		11,500
c	(　 ) 9,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.3]	11,190	100 [ 97.0]	11,536		12,100
d	(　 ) 12,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,100	100 [ 116.7]	10,368		10,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,300 円／㎡]

滝川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,065,884	439,412	1,626,472	1,546,320	80,152	（　0.9689） 77,659	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,553,180 円　　　　（　 7,470 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝川 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.80	Ｗ2	165.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	12.7 m x 16.3 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：１ＬＤＫ（約３９㎡）×２戸、２階：１ＬＤＫ（約３９㎡）×２戸、２階建て木造アパートを想定。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

内階段の２階建てアパートとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	82.80	93.1	77.05	1,165	89,763	1.0	89,763
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	82.80	93.1	77.05	1,185	91,304	1.0	91,304
							0.0	0
～

～

～

計		165.60	93.1	154.10		181,067		181,067
								0

⑨年額支払賃料	181,067 円　×　12ヶ月　＝　 2,172,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,172,804 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 108,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,064,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	181,067 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,720 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,065,884 円　　　　（　 9,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３４５２２５　　　　-111001	772 ( 772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	937	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,166 円/㎡　月額支払賃料（　 1,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１３４５２２５　　　　-591001	1,227 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,191
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滝川 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,000 円	20,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	86,912 円	2,172,804　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,600 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	40,800 円	20,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 439,412 円　（　　　　　　 2,113 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 165.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,546,320 円（　　　　　 7,434 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,065,884 円
②総費用	439,412 円
③純収益　①－②	1,626,472 円
④建物等に帰属する純収益	1,546,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,152 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	77,659 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,553,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,470 円／㎡）