別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千歳 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 9-2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市流通１丁目２番６ ②地積 　(㎡) 2,337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 台形 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、工場、営業所 等が多い流通業務団 地 南東18m市道、南西側道 水道、下水 千歳 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 分譲中の土地が多く残る千歳 流通業務団地内の工業地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 千歳駅南東方 2.5km 法令 規制 工業 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 道央圏連絡道路と新千歳空港の接続が寿ランプ等により良くなり、広域物流拠点としての機能も高まり、今後千 歳流通業務団地を利用する企業も増えることから、不動産価格も安定的な動きが予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千歳市内の工業団地一円であるが、北広島市、恵庭市等の他の工業団地との関連性が高く、これらとも代 替競争関係が認められる。標準地は「千歳流通業務団地」に位置し新千歳空港の広域物流拠点である。交通の利便性も 良好で、高速道路千歳ＩＣまで５．６ｋｍ、千歳東ＩＣまで８ｋｍである。新型コロナ禍の終息も期待され、今後活発 な流通関係の取引拡大も予測されることから、当該流通業務団地の不動産需要は堅調に推移すると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域に存する流通業務に関する工場等は大半が自用目的であるため、賃貸の工場等が皆無であることから、賃 貸市場は未成熟で収益還元法は採用出来なかった。鑑定価格額の決定にあたっては、取引に応じた比準価格を中心に同 一需給圏内の工業地のほか、競合関係にある北広島市、恵庭市の流通業務団地の需給動向を適切に分析し、千歳市の工 業地の価格動向を把握し、近隣の標準地の価格の推移も踏まえ比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千歳市及び北広島市、恵庭市に関し巣ごもり 需要の高まりから、流通関連企業の設備投資 も見込まれるなど、不動産需要は堅調である 。 新千歳空港の機能を生かした千歳流通業務団 地は、道央圏連絡道路との接続も良好である ことから、今後流通に欠かせない団地と考え られる。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％