別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 千歳 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 9-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市上長都１０４６番外 ②地積 　(㎡) 15,162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 事務所兼工場 Ｓ2 大規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業地域 北東17m市道、南東側道 水道、ガス、下水 長都 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ長都駅南西方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 札幌市により近い恵庭市、北広島市等の工業地に対する需要は物流関係を中心として増加している。当地域にお いても緩やかながら需要の回復が見られ地価は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 準角地　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね千歳市を含む道央圏に所在する工業地域一円であるが、その中で特に、千歳市内北西部に所在する 工業地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、製造業や食品加工業等のほか、新千歳空港と札幌市との間に拠点を 求める全国規模の物流大手の参入も見込まれる。長年の地価下落により相対的に割安感のある水準となっており、需給 関係の改善が見られる。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性に応じて取得規模が多様であり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引が中心の工業地域である。賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場の形成が未成熟のため収益 価格の試算は断念した。本件においては、取引事例により求めた実証的な比準価格を重視して、当該地域及び恵庭市、 北広島市に所在する工業地の需給動向からの検討も加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千歳市を含む道央圏工業地域においては物流 関連企業を中心とした需要の増加が続いてい て、地価は上昇傾向である。 空港寄りの工業地に比べて割安感があり、近 年は需要の回復が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％