別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千歳 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -18 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市旭ケ丘２丁目２０３８番３３ ｢旭ケ丘２－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 千歳 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の既成住宅 地域 街 路 基準方位　　北　８ ｍ市道 交通 施設 千歳駅東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 スーパービッグハウスなどの利便施設も近く、居住環境の面で人気もあり、不動産価格に割安感があることから 更地及び戸建仲介の引き合いも多く、土地需要は堅調で今後も同様な推移を維持すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千歳市内の全域に位置する市街地の住宅地域である。需要者は当市居住者が中心であるが、札幌市の勤労 者の需要も認められる。千歳市の人口は令和２年１１月末から令和４年１１月末で約８９５人、世帯数では５４３世帯 増加している。標準地の属する旭ヶ丘地区の人口・世帯数においても令和２年１１月から令和４年同月で約９３人増加 し、世帯数で４７世帯増加している。当該地区の不動産需要は高く、この需要は継続すると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旭ヶ丘地区は生活の利便施設も充実し、ＪＲ千歳線の千歳駅へのバス通勤も良好であるが、陸上自衛隊の演習場が接近 していて、背後地に住宅が無いため、アパート等の収益物件の想定には無理があるため収益価格の算定は断念した。鑑 定評価額の決定にあたっては、実勢価値を適切に反映している比準価格を標準とし、千歳市内の分譲地の販売状況並び に一般仲介不動産の価格の推移、代表標準地との検討を行い鑑定評価額として上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [123.3] 100 100 [101.5] 100 [190.0] [104.5] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千歳市内の人口は増加傾向にあり、不動産需 要も堅調で、宅地の下支えは強く、需給バラ ンスでも売手市場である。 一般要因の影響を受けて、市内中心部から離 れた地域でも住宅地需要の圧力が高まり、地 価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+100.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +22.9 ％  ％