鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千歳 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４６１２２４ -117033	千歳市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２３１４６１２２４ -597007	千歳市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１２３１４６１２２４ -597009	千歳市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１２３１４６１２２４ -597015	千歳市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	１２３１４６１２２４ -597016	千歳市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,306	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	46,084	100 [ 99.0]	46,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	47,200
b	(　 ) 38,462	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	44,714	100 [ 100.0]	44,714		45,400
c	(　 ) 29,586	100 [ 100.0]	[ 117.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	34,104	100 [ 96.0]	35,525		36,100
d	(　 ) 35,076	100 [ 100.0]	[ 124.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	42,851	100 [ 96.0]	44,636		45,300
e	(　 ) 40,757	100 [ 100.0]	[ 125.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	48,752	100 [ 96.0]	50,783		51,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

千歳 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,275,724	869,499	3,406,225	3,048,560	357,665	（　0.9718） 347,579	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,395,298 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千歳 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	166.86	Ｗ2	333.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	336 ㎡	14.3 m x 23.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：２ＬＤＫ（２戸）、２階：２ＬＤＫ（２戸）、平均専有面積は約７８㎡（全４戸）の２階建アパートを想定。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

屋内階段等を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	166.86	93.1	155.27	1,163	180,579	1.0	180,579
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	166.86	93.1	155.27	1,199	186,169	1.0	186,169
							0.0	0
～

～

～

計		333.72	93.1	310.54		366,748		366,748
								0

⑨年額支払賃料	366,748 円　×　12ヶ月　＝　 4,400,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 310.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,400,976 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 272,699 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,272,277 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	366,748 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,447 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,275,724 円　　　　（　 12,725 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４６５２２４　　　　-117002	1,127 ( 1,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,162	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,199 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１４６５２２４　　　　-597001	1,236 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,274
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千歳 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,600 円	42,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	181,799 円	4,544,976　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 360,400 円	42,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,800 円	42,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,400 円	42,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 869,499 円　（　　　　　　 2,588 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,400,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 333.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,048,560 円（　　　　　 9,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,275,724 円
②総費用	869,499 円
③純収益　①－②	3,406,225 円
④建物等に帰属する純収益	3,048,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	357,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	347,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,034 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,395,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
千歳 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千歳 -16

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　石川　雅啓

TEL.

鑑定評価額

13,000,000 円

１㎡当たりの価格

38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千歳市東郊２丁目１３番９｢東郊２－９－１０｣				②地積　(㎡)	336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	北東8m市道	水道、下水	千歳 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

千歳駅北東方

2.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ千歳線の千歳駅への接近性も良好で、大型ショッピングセンター等の利便施設が近く住環境の良さなどから
当該地域の需要は堅調であり、地価は上昇基調で今後も推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千歳市内の全域に位置する市街地の住宅地域である。需要者は当市居住者が中心であるが、札幌市の勤労
者の需要も認められる。千歳市の人口は令和２年１１月末から令和４年１１月末で約８９５人、世帯数では５４３世帯
増加している。標準地の属する東郊地区においては令和２年から令和４年同月で約２５人減少したが、世帯数では２３
世帯増加している。東郊地区は大型スーパー等の利便施設も多く不動産需要は高めで継続すると考える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

東郊地区はＪＲ千歳線の千歳駅にも近く、生活の利便施設も充実していることから、当該地域には単身用・家族用の共
同住宅があるが、千歳市内全域でのアパート等の供給も多く、また建築費の高騰もあり期待可能な相応の賃料を得る事
が出来ず収益価格が低く求められた。鑑定評価額の決定にあたっては、実勢価値を適切に反映している比準価格を標準
とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を行い鑑定評価額として上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千歳 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,000 円／㎡

[123.3]
100

100
[101.5]

100
[143.5]

[101.5]
100

38,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千歳市内の人口は増加傾向にあり、不動産需
要も堅調で、宅地の下支えは強く、需給バラ
ンスでも売手市場である。

格別の変動要因はなく、一般要因の影響を受
けて、東郊地区の利便性等から住宅地需要は
強く、地価の上昇傾向が続いている。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+20.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千歳 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４６１２２４ -117016	千歳市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東8m、角地		準工 (60,200)
b	１２３１４６１２２４ -597012	千歳市		更地	（　）	不整形	南東20m市道、北西8m、南西4m、三方路		準工 (70,200)
c	１２３１４６１２２４ -597009	千歳市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１２３１３１１２２４ -591029	千歳市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,855	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	33,639	100 [ 100.0]	33,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	34,100
b	(　 ) 37,719	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	41,710	100 [ 102.0]	40,892		41,500
c	(　 ) 29,586	100 [ 100.0]	[ 117.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	34,104	100 [ 98.0]	34,800		35,300
d	(　 ) 36,390	100 [ 100.0]	[ 117.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	41,947	100 [ 100.0]	41,947		42,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,700 円／㎡]

千歳 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,306,957	855,066	3,451,891	3,142,260	309,631	（　0.9699） 300,311	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,389,596 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千歳 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	177.63	Ｗ2	333.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	336 ㎡	14.3 m x 23.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ各階２戸（７７．６４㎡／戸）を想定。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

屋内階段を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	166.86	93.1	155.27	1,170	181,666	1.0	181,666
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	166.86	93.1	155.27	1,209	187,721	1.0	187,721
							0.0	0
～

～

～

計		333.72	93.1	310.54		369,387		369,387
								0

⑨年額支払賃料	369,387 円　×　12ヶ月　＝　 4,432,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 310.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,432,644 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 273,159 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,303,485 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	369,387 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,472 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,306,957 円　　　　（　 12,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３１５２２４　　　　-591006	1,060 ( 1,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,209 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１３１５２２４　　　　-591003	1,338 ( 1,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,379
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千歳 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,600 円	41,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	183,066 円	4,576,644　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 351,900 円	41,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,800 円	41,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,400 円	41,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 855,066 円　（　　　　　　 2,545 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,400,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 333.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,142,260 円（　　　　　 9,352 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,306,957 円
②総費用	855,066 円
③純収益　①－②	3,451,891 円
④建物等に帰属する純収益	3,142,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	309,631 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	300,311 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 894 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,389,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）