鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千歳 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４６１２２４ -117016	千歳市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東8m、角地		準工 (60,200)
b	１２３１４６１２２４ -117017	千歳市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１２３１４６１２２４ -117019	千歳市		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１２３１４６１２２４ -117020	千歳市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、南西4m、角地		準工 (60,200)
e	１２３１４６１２２４ -117021	千歳市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,855	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	33,639	100 [ 100.0]	33,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	35,200
b	(　 ) 37,100	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	37,633	100 [ 98.0]	38,401		40,100
c	(　 ) 31,945	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	37,269	100 [ 96.0]	38,822		40,600
d	(　 ) 46,500	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.6]	48,878	100 [ 98.0]	49,876		52,100
e	(　 ) 27,662	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	28,888	100 [ 98.0]	29,478		30,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

千歳 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,615,721	482,413	2,133,308	1,876,590	256,718	（　0.9718） 249,479	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,308,064 円　　　　（　 22,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千歳 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋	104.34	Ｗ2	205.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	233 ㎡	15.8 m x 14.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＬＤＫ＋納戸の２戸　２階建テラスハウス

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

テラスハウス形式のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	101.03	100.0	101.03	1,099	111,032	1.0	111,032
							0.0	0
2～ 2	居宅	104.34	100.0	104.34	1,099	114,670	1.0	114,670
							0.0	0
～

～

～

計		205.37	100.0	205.37		225,702		225,702
								0

⑨年額支払賃料	225,702 円　×　12ヶ月　＝　 2,708,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 205.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,708,424 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 166,825 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,613,599 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	225,702 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,122 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,615,721 円　　　　（　 11,226 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４６５２２４　　　　-117002	1,127 ( 1,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,100 円/㎡　月額支払賃料（　 1,099 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４６５２２４　　　　-597001	1,236 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,177
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千歳 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,300 円	26,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	83,413 円	2,780,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,200 円	26,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 482,413 円　（　　　　　　 2,070 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 205.37 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,876,590 円（　　　　　 8,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,615,721 円
②総費用	482,413 円
③純収益　①－②	2,133,308 円
④建物等に帰属する純収益	1,876,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	256,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	249,479 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,071 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,308,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
千歳 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千歳 -15

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　塩野　未来

TEL.

鑑定評価額

8,850,000 円

１㎡当たりの価格

38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千歳市住吉４丁目７番１０｢住吉４－１０－１４｣				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	千歳 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

千歳駅東方

2.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

利便性のよい千歳市内においては、比較的人気の住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。千歳市内において
は近年住宅地需要が堅調であり、地価は上昇傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千歳市全域の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半であるが、周辺市町村からの流入もみられる。
対象標準地は中心部からはやや距離があるものの、利便性のよい住宅地であり、市内では人気の住宅地域である。周辺
に自衛隊基地や大手企業の工場等も存することや、市内人口が増加していることもあり、需要は増加傾向。取引価格は
多岐にわたり、中心価格の把握は困難。新型コロナウイルスによるマイナスの影響はなく、住宅需要は堅調である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。一部においてアパート等の収
益物件も見られるが自用の一般住宅を中心とした地域であり、収益価格はやや低い結果となった。本評価においては、
規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、地域の精通者等からのヒアリング結果、代表標準地も考慮し
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千歳 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,000 円／㎡

[123.3]
100

100
[101.5]

100
[147.3]

[104.5]
100

38,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響もあってか、より
良い住環境を求める傾向がみられる。金利も
低い状態が続いており、千歳市の住宅需要は
堅調である。

札幌市や札幌周辺都市の住宅地価格の高騰が
続いており、人口の増加している千歳市にお
いても、住宅地需要は強い状態が続いている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+20.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

千歳 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４６１２２４ -117027	千歳市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２３１４６１２２４ -117007	千歳市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１２３１４６１２２４ -117016	千歳市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東8m、角地		準工 (60,200)
d	１２３１４６１２２４ -117019	千歳市		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,061	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	43,850	100 [ 116.2]	37,737	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	39,400
b	(　 ) 39,069	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	41,956	100 [ 113.3]	37,031		38,700
c	(　 ) 33,855	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	33,639	100 [ 100.0]	33,639		35,200
d	(　 ) 31,945	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	37,269	100 [ 97.0]	38,422		40,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

千歳 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,588,329	442,629	2,145,700	1,874,250	271,450	（　0.9718） 263,795	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,612,660 円　　　　（　 24,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千歳 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	Ｗ2	205.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	233 ㎡	15.8 m x 14.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＬＤＫのテラスハウス２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

テラスハウス型のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	101.03	100.0	101.03	1,070	108,102	1.0	108,102
							0.0	0
2～ 2	居宅	104.34	100.0	104.34	1,070	111,644	1.0	111,644
							0.0	0
～

～

～

計		205.37	100.0	205.37		219,746		219,746
								0

⑨年額支払賃料	219,746 円　×　12ヶ月　＝　 2,636,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 205.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,636,952 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 194,667 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,586,285 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	219,746 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,044 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,588,329 円　　　　（　 11,109 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４６５２２４　　　　-117001	1,069 ( 1,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,018	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,071 円/㎡　月額支払賃料（　 1,070 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４６５２２４　　　　-117002	1,127 ( 1,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,127
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千歳 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,500 円	25,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	83,429 円	2,780,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,629 円　（　　　　　　 1,900 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 205.37 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,874,250 円（　　　　　 8,044 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,588,329 円
②総費用	442,629 円
③純収益　①－②	2,145,700 円
④建物等に帰属する純収益	1,874,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	271,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	263,795 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,132 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,612,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）