別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千歳 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -12 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市桜木５丁目９７４番５９ ｢桜木５－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした郊外 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 長都 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 長都駅　南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 千歳市内でも居住環境の面で人気もあり、不動産価格も市内で割安感があったことから更地及び戸建仲介の引き 合いは継続中で、土地需要は堅調で今後も同様な推移を維持すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千歳市内の全域に位置する市街地の住宅地域である。需要者は当市居住者が中心であるが、札幌市への勤 労者の需要も認められる。千歳市の人口は令和２年１１月末から令和４年１１月末で約８９５人、世帯数では５４３世 帯増加している。標準地の属する桜木地区においては、勇舞地区、北陽地区の分譲地より割安感があり若い世代の人気 が増加したため、当該地域の中古住宅など価格が高騰し、不動産の一般仲介においても不動産需要は高い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地郊外に位置する戸建住宅地域内にあり、アパートなどの収益物件は殆んど見当たらず賃貸市場が形成 されていなく収益価格を試算し得なかった。鑑定評価額の決定にあたっては、客観的な経済価値を適正に反映した比準 価格を中心に、単価と総額の検討も行い、更に千歳市内の一般不動産仲介における不動産価格の状況を把握し、みどり 団地などの分譲地の販売状況、代表標準地の価格に留意し比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [122.0] 100 100 [100.0] 100 [154.4] [101.5] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千歳市内の人口は増加傾向にあり、不動産需 要も堅調で、宅地の下支えは強く、需給バラ ンスでも売手市場である。 勇舞地区等の分譲地と比較して、割安感が認 められていたが、一般要因の影響を受けて、 需要が高まり地価の上昇傾向が続いている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +24.5 ％  ％