別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 千歳 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -10 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市柏陽２丁目３番１１ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北9m市道 水道、ガス、下水 千歳 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模団地内の戸建住宅地域 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ千歳駅南西方 7.9km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 団地内の売れ残り分譲地は急速に販売が進み完売した。需要の増加を反映し、地価は安定して推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千歳市街地郊外部の住宅地域と把握するが、その中で、特に泉沢地区内の住宅地域との価格牽連性が 強い。需要者は千歳市居住の住宅取得者が中心であるが、道外を含む市外からの需要も見られる。中心部から遠く利便 性が劣ること等から、長らく販売不振が続き、未分譲地も残っていたが、急速な需要増で完売となった。需要の中心と なる価格帯は土地で５００万円前後、中古戸建住宅で１５００万円前後と市中心部と比べると低位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は環境良好な戸建住宅地域で、行政的規制や周辺状況等から賃貸用建物の建築を想定することは現実的ではな いため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場において実際に成立した多数の取引事例の中から精度の高いも のを選択し求めたもので、実証的で説得力を有する。よって、前年からの変動率や売り希望物件の動向等を検討した結 果、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に不動産需要は堅調で新型コ ロナ禍による影響は殆ど見られない。但し今 後については、建築費や金利の動向に注視を 要する。 環境良好な住宅地であるが中心部から遠距離 で、長らく不人気であったが、急速な需要増 加が見られ、地価は上昇した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.9 ％  ％