別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 千歳 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -3 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市桂木２丁目４番１２ ｢桂木２－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 千歳 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 千歳駅南西方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 千歳川に近い桂木地区の住宅地域で、地域要因に大きな変動要因はない。千歳市内においては近年住宅地需要が 堅調であり、中心部からやや距離のある桂木地区においても、地価は上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 当該標準地の同一需給圏は千歳市全域の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半であるが、周辺市町村からの流入 もみられる。対象標準地は道道支笏湖公園線背後の住宅地であり、郊外部にあるものの、千歳市の人口増加や市内の住 宅地価格の高騰の影響を受け、需要は堅調。取引価格は多岐にわたり、中心価格の把握は困難である。新型コロナウイ ルスによるマイナスの影響はなく、住宅需要は堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。千歳市内の第１種低層住居専 用地域内にある自用の一般住宅取引が中心の地域で賃貸需要は弱く、アパート等の新規投資物件は少ないことから、収 益価格を求めることができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒア リング結果、代表標準地も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [122.0] 100 100 [100.0] 100 [178.5] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響もあってか、より 良い住環境を求める傾向がみられる。金利も 低い状態が続いており、千歳市の住宅需要は 堅調である。 札幌市や札幌周辺都市の住宅地価格の高騰が 続いており、千歳市内ではやや利便性に劣る 当地区においても、住宅地需要は強い状態が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.3 ％  ％