鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千歳 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３１１２２４ -591033	千歳市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	１２３１３１１２２４ -591032	千歳市		更地	（　）	長方形	南西14m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,60)
c	１２３１３１１２２４ -591074	千歳市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１低専地区計画等居住誘導区域 (40,60)
d	１２３１３１１２２４ -591031	千歳市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e	１２３１３１１２２４ -591012	千歳市		建付地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、東8m、角地		１低専地区計画等 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,287	100 [ 100.0]	[ 122.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	37,606	100 [ 107.1]	35,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	35,600
b	(　 ) 30,130	100 [ 100.0]	[ 124.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	35,752	100 [ 104.0]	34,377		34,900
c	(　 ) 29,248	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	33,138	100 [ 100.0]	33,138		33,600
d	(　 ) 41,953	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	48,773	100 [ 100.0]	48,773		49,500
e	(　 ) 27,659	100 [ 100.0]	[ 132.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	32,803	100 [ 100.0]	32,803		33,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

千歳 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		第１種低層住居専用地域の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千歳 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千歳 -2

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　山田　浩市

TEL.

鑑定評価額

8,320,000 円

１㎡当たりの価格

38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千歳市みどり台南２丁目１０番１３｢みどり台南２－１０－１３｣				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,60) （その他）地区計画等
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い郊外の閑静な新興住宅地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	長都 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により整備
された郊外部の一般住宅地域

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ長都駅北西方

1.2km

法令

規制

１低専
(40,60)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域人口の増加やみどり台小学校の新設等により住宅地域として成熟していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千歳市街地の住宅地域全域と把握されるが、みどり台地区の住宅地域と価格牽連性が強い。需要者の中心
は千歳市居住の一次住宅取得者となるが、市外からの転入者も見られる。自衛隊や空港関係従事者等の若年世帯も多い
ことから堅調な宅地需要がある。需要の中心となる価格帯は住宅用地としては１千万円程度まで、新築の戸建住宅で３
千５百万円程度までとなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は戸建住宅地域を形成しており、画地条件や行政的条件等を考慮すると現状において賃貸用建物を想定することは
経済合理的とは言えないことから、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例が
基礎となっており、実証的で説得力を有する価格である。本件においては、比準価格を標準として代表標準地や前年価
格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千歳 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,000 円／㎡

[123.3]
100

100
[101.5]

100
[149.9]

[101.5]
100

37,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景とした住宅需要がある一方で、
建築費の高騰による下振れ圧力も顕在化して
きている。

千歳市では北信濃の一部が市街化区域に編入
されることが予定されており、市街地全体の
宅地の需給関係にも影響を及ぼすものと考え
られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+28.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

千歳 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３１１２２４ -591077	千歳市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１低専地区計画等居住誘導区域 (40,60)
b	１２３１３１１２２４ -591031	千歳市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１低専 (40,60)
c	１２３１３１１２２４ -591033	千歳市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	１２３１３１１２２４ -591074	千歳市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１低専地区計画等居住誘導区域 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,146	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	33,859	100 [ 94.1]	35,982	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	36,500
b	(　 ) 41,953	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	48,773	100 [ 94.1]	51,831		52,600
c	(　 ) 31,287	100 [ 100.0]	[ 122.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	37,606	100 [ 109.2]	34,438		35,000
d	(　 ) 29,248	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	33,138	100 [ 94.1]	35,216		35,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,500 円／㎡]

千歳 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		第１種低層住居専用地域の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ