鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

根室 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６７１２２３ -7	根室市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m道道、北西14.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	１２３１６７１２２３ -50002	根室市		更地	（　）	ほぼ整形	南西14m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１２３１６７１２２３ -50503	根室市		底地	（　）	ほぼ整形	北西22m道道、南西10m、角地		（都）商業 (100,400)
d	１２３１６７１２２３ -50505	根室市		建付地	（　）	台形	南東25m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	１２３１６７１２２３ -50506	根室市		更地	（　）	不整形	北西20m道道、南東0m、二方路		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	12,687	100 [ 56.0]	22,655	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,700
b	(　 ) 13,708	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.4]	13,519	100 [ 55.2]	24,491		24,500
c	(　 12,842) 16,052	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	15,288	100 [ 69.2]	22,092		22,100
d	(　 ) 5,634	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 90.0]	14,905	100 [ 56.1]	26,569		26,600
e	(　 ) 17,061	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	18,585	100 [ 67.6]	27,493		27,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	借地関係の清算	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
d	借地関係の清算	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,900 円／㎡]

根室 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,150,255	1,167,929	3,982,326	3,773,130	209,196	（　0.9467） 198,046	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,960,920 円　　　　（　 16,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

根室 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.10	Ｓ2	340.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	11.8 m x 20.2 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階ともにフロアー貸し。自走式平面駐車場を６台程度確保。周辺地域の容積率の充足率は低い。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種、同規模の建物に比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.10	80.0	136.08	1,756	238,956	2.0	477,912
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.10	85.0	144.59	1,551	224,259	2.0	448,518
							0.0	0
～

～

～

計		340.20	82.5	280.67		463,215		926,430
								0

⑨年額支払賃料	463,215 円　×　12ヶ月　＝　 5,558,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料が含まれるのが通常であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により保証されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,558,580 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,894 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,141,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	926,430 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,569 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,150,255 円　　　　（　 21,640 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６７５２２３　　　　-9501	1,532 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,719	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,551 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１６７５２２３　　　　-9502	1,132 ( 1,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,270
c	１２３１６７５２２３　　　　-3	963 ( 962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,672

根室 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,600 円	51,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	277,929 円	5,558,580　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,300 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 529,300 円	51,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,167,929 円　（　　　　　　 4,907 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,900,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 340.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,773,130 円（　　　　　 15,853 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,150,255 円
②総費用	1,167,929 円
③純収益　①－②	3,982,326 円
④建物等に帰属する純収益	3,773,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	209,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	198,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,960,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
根室 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

根室 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　下重　勝博

TEL.

鑑定評価額

5,880,000 円

１㎡当たりの価格

24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	根室市常盤町３丁目６番３				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）
	1:2	店舗兼共同住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い既成商業地域	南西14m市道	水道、下水	根室 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

小売店舗・飲食店舗地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大型スーパーに近接する既存
商店街

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

根室駅北方

800m

法令

規制

（都）商業
(80,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　集客の核施設たるイオン根室店を中心とした商圏においても、需要の低迷感が否めず厳しい経済環境が続くも
のと考えられる。

(3)最有効使用の判定

小売店舗・飲食店舗地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当該常盤商店街・古くから拓けた緑町中心商店街並びに近接商業地と駅前商店街。中心商店街にあり大駐
車場を備えた核店舗の存在が支えとなり、今まではおおむね安定した推移を示した商業地域。但し、全市的な商業地の
需要不振は続いており、需要の中心である地元企業には不動産投資意欲は殆ど感じられない。郊外店舗との競合も充分
予想され、需要の低迷傾向が感じられる。土地取引の中心価格帯は、標準地規模で５８０～６３０万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗が多く、地域的な特性として借地も多く見受けられる。更地又は取り壊しを前提とした自建の
取引が主流であるが、当市の中心街であり繁華性の高さから収益性を意識する地域と判断される。投げ売り的傾向は収
まりを示しているが、不採用の取引事例において数例見受けられる。以上よりこれら地域的特性を考慮し、比準価格に
中心に収益価格と関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、規準とすべき地価公示標準地が存在しない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による
緩やかな不動産投資の回復傾向。

中心商店街の衰退傾向と併せ、経済環境の悪
化に基づく需要の減退。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

根室 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６７１２２３ -13	根室市		更地	（　）	長方形	南東7.2m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２２２１６７１２２３ -506	根室市		更地	（　）	不整形	北西20m道道、南東0m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	２２２１６７１２２３ -20	根室市		底地	（　）	ほぼ整形	北14m道道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	２２２１６７１２２３ -503	根室市		底地	（　）	ほぼ整形	北西22m道道、南西10m、角地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	11,056	100 [ 50.9]	21,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,700
b	(　 ) 17,061	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	18,585	100 [ 74.9]	24,813		24,800
c	(　 9,074) 18,148	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,148	100 [ 64.7]	28,049		28,000
d	(　 12,842) 16,052	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	15,288	100 [ 74.9]	20,411		20,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -26.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -26.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,700 円／㎡]

根室 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,772,763	1,201,745	3,571,018	3,361,170	209,848	（　0.9467） 198,663	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,973,260 円　　　　（　 16,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

根室 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.00	Ｓ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	11.8 m x 20.1 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗２Ｆ事務所低層賃貸ビルとした。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	80.0	136.00	1,535	208,760	2.0	417,520
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.00	85.0	144.50	1,449	209,381	1.0	209,381
							0.0	0
～

～

～

計		340.00	82.5	280.50		418,141		626,901
								0

⑨年額支払賃料	418,141 円　×　12ヶ月　＝　 5,017,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,017,692 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,885 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,766,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	626,901 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,956 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,772,763 円　　　　（　 20,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７３１２２３　　　　-501	2,215 ( 2,210)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,690	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,449 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７３１２２３　　　　-502	1,923 ( 1,918)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,354
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

根室 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,900 円	54,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	250,885 円	5,017,692　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,260 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,800 円	54,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,600 円	54,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,300 円	54,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,201,745 円　（　　　　　　 5,049 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

40 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0583 × 40 ％　＋ 0.0802 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,361,170 円（　　　　　 14,123 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,772,763 円
②総費用	1,201,745 円
③純収益　①－②	3,571,018 円
④建物等に帰属する純収益	3,361,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	209,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	198,663 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 835 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,973,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,700 円／㎡）