別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 根室 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   根室 -3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　下重　勝博   TEL.

鑑定評価額 3,570,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 根室市宝林町１丁目７０番２ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ傾斜地の多い住宅 地域 北東15m市道 水道、下水 根室 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   170 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 根室駅裏の起伏のある一般住 宅地域 街 路 基準方位　北、　１ ５ｍ市道 交通 施設 根室駅南方 600m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 やや起伏のある駅裏の既存住宅地域。雑多な住環境が嫌われ人気は拡散傾向にあったが、近時建物の建替え等が 増加している。駅の効用が年々劣ってきているが、車社会であり近時極めて安定した推移を示している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市駅裏既存住宅地域一帯であるが、高台平坦地域と緩やかな起伏地での開差が年々広がりつつある傾向 が感じられる。官舎跡地等の公売も成約したのは高台平坦地域のみで、一般住宅用地としての需要はやや低迷する状態 を脱していない。地勢等の関係から、やゝ若年層の一次取得者から敬遠されており、周辺に売り希望地も多い。土地は ３５０～３８０万円程度が一応の目処で、建物取り壊し跡の更地取引が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性として起伏のある一般住宅地域で、利便性に基づくアパート等混在的利用が見受けられる。街区が大きいこ とから、一部面大な画地に収益物件投資も見受けられるが、近時戸建住宅規模での収益物件は皆無の状態で、価格形成 要因に収益性の占める割合は極めて低い。よって、比準価格を再吟味し全市的に弱含みな需要が続く現況を再吟味し、 上記の通り鑑定評価額を決定した。尚、規準すべき地価公示標準地は存在しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による 緩やかな不動産投資の回復傾向。 やゝ起伏のある既存住宅地に対する需要の減 少傾向。但し、安価な地価水準に対する底打 ち傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％