鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

根室 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６７１２２３ -1	根室市		建付地	（　）	台形	北18m道道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
b	１２３１６７１２２３ -2	根室市		更地	（　）	不整形	北東36m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１２３１６７１２２３ -8	根室市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、南4.5m、二方路		（都）２中専 (60,160)
d	１２３１６７１２２３ -14	根室市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e	１２３１６７１２２３ -15	根室市		建付地	（　）	長方形	北7.5m市道、西7.5m、準角地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 95.0]	9,925	100 [ 108.1]	9,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	9,730
b	(　 ) 11,734	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.2]	14,451	100 [ 109.5]	13,197		14,000
c	(　 ) 5,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.8]	8,447	100 [ 70.0]	12,067		12,800
d	(　 ) 8,055	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.5]	10,019	100 [ 100.0]	10,019		10,600
e	(　 ) 9,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.7]	11,208	100 [ 81.2]	13,803		14,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,300 円／㎡]

根室 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当地域は戸建住宅が大半を占める住宅団地であり、経済的にも賃貸事業が成り立つ地域ではないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
根室 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

根室 -2

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　下重　勝博

TEL.

鑑定評価額

2,720,000 円

１㎡当たりの価格

12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	根室市明治町２丁目８３番				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南7m市道	水道、下水	根室 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

住環境に恵まれた住宅団地

街

路

基準方位　北、　７
ｍ市道

交通

施設

根室駅東方

2.1km

法令

規制

（都）１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

住環境に恵まれた熟成度の高い住宅団地で、近時やゝ人気の拡散傾向・需要不足が見受けられたが、高台造成地
の人気は高く安定した推移を示すものと予想する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 12,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は利便性にも恵まれた明治町住宅団地であるが、周辺高台既存住宅地域とも品等の格差は小さく競合関係に
ある。土地ブーム時の開発から中古建物及びその敷地も多いが、更地の人気は高く造成地の需要は従来安定している。
地域人口の推移から近時売り希望地も多く、僅かではあるが需要不足の傾向が見受けられる。土地は総額において２７
０～３００万円程度が目処で、近時個別性が劣る地域の下落傾向が目に着く状態。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域的特性として戸建住宅地が主流であるが、利便性も高く規模の大きな画地には収益物件が混在する。但し戸建住宅
規模では価格構成要因に収益性は少なく、居住性が価格の構成の主流となる住宅地域である。熟成度は高く通常公売物
件等に対し複数の引き合いもある地域であり、造成地に人気が偏る傾向が目に付く。よって、比準価格を中心に周辺売
り希望地等の需給動向を再吟味し、上記の通り鑑定評価額を決定した。尚、規準すべき地価公示標準地は存在しない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による
緩やかな不動産投資の回復傾向。

住宅地の供給過剰傾向に伴う競合による需要
の減少と一部造成地に限定された根強い需要
との相殺。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

根室 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６７１２２３ -14	根室市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	１２３１６７１２２３ -13	根室市		更地	（　）	長方形	南東7.2m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１２３１６７１２２３ -8	根室市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、南4.5m、二方路		（都）２中専 (60,160)
d	２２２１６７１２２３ -6	根室市		更地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	２２２１６７１２２３ -90017	根室市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,055	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.5]	10,019	100 [ 100.0]	10,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	10,600
b	(　 ) 11,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	11,056	100 [ 106.0]	10,430		11,100
c	(　 ) 5,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.8]	8,447	100 [ 69.7]	12,119		12,800
d	(　 ) 14,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	14,192	100 [ 97.0]	14,631		15,500
e	(　 ) 13,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	13,030	100 [ 108.1]	12,054		12,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,300 円／㎡]

根室 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅が主流の地域で他は公営住宅が多く民間の賃貸事例が極めて少ない。よって当該地域は居住性を重視し収益性を求めて投資される環境にはないことから、アパート等を想定することが非現実的である。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ