別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 三笠 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三笠 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 1,250,000 円  １㎡当たりの価格 6,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三笠市幸町６番１１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗が建ち並 ぶ道道沿いの商業地 域 南25m道道 水道、下水 岩見沢 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 ＪＲ岩見沢駅北東方 12.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 商圏人口の減少と高齢化の進行による地域経済の低迷により、商業地需要の減退に歯止めがかからず、地域要因 に特段の変動もみられないことから、当面は地価の下落傾向が続くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三笠市街地の商業地域及び混在地域一円と把握した。需要者は、三笠市に地縁を有する個人事業者又は法 人が中心となる。商圏人口の減少及び大型量販店への顧客の流出等から商況は厳しく、閉鎖店舗が目立つほか経営者の 高齢化も懸念される。商圏人口が少ない地方の商業地においては採算が見込める業種・業態は限定され、事業用地とし ての需要を見込むことが困難となってきている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の商業地域では自用の店舗・営業所が中心で、閉鎖店舗に対する賃借需要も少なく、事業者向けの賃貸市場の成熟 度は総じて低い。よって、賃貸用建物の新設を想定することは合理的とは言えないため収益還元法は非適用とした。比 準価格は現実の取引事例を基礎資料としており、市場性を反映したもので、実証的かつ説得力を有する価格と言える。 本件では、比準価格を標準とし、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で経済情勢が激変するなか、空知管 内では人口減少・高齢化がより深刻な状況で あり、地域経済は低迷し、不動産需要は弱含 みである。 商圏人口の減少に加え、大型量販店への顧客 流出等により三笠市街地の商店街は衰退傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％