別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 三笠 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三笠 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 965,000 円  １㎡当たりの価格 3,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三笠市美園町７０番３８ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の閑静な住宅 地域 北西18m市道 水道、下水 岩見沢 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ岩見沢駅北東方 14.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口の減少、高齢化の進行、及び地域経済の低迷等により、住宅地需要の減退に歯止めがかからず、大きな地域 要因の変動もみられないことから、当面は地価の下落傾向が続くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三笠市街地の住宅地域一円と把握した。需要者は当市居住者が中心で他市町村からの転入者はほとんど見 られない。市中心部からやや遠隔で小中学校の統廃合もあり、市街地東部地区の住宅地に対する需要は年々低下してき ている状況である。需要の中心となるのは中古住宅で、更地に対する需要は総じて低い。土地のみの取引では価格の如 何に係わらず需要が低調なことから買手主導の価格設定とならざるを得ず、低廉な取引が目立つ。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 三笠市街地においては一部に助成金を活用した民間のアパート建設も見られるが、賃貸市場の規模が小さいこと等から 収益価格の精度を担保することが困難と判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場において実際に成立し た取引事例を基礎資料としており、実証的で説得力を有する。本件においては、比準価格を標準として、代表標準地と の検討や前年価格からの変動率等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美唄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,200 円／㎡ [ 94.2] 100 100 [100.0] 100 [136.5] [100.0] 100 3,590  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で経済情勢が激変するなか、空知管 内では人口減少・高齢化がより深刻な状況で あり、地域経済は低迷し、不動産需要は弱含 みである。 地域経済の衰退に伴う人口減・高齢化が著し く、宅地需要は一貫して減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.3 ％  ％