別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 名寄 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名寄 -4 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　村上　昭雄   TEL.

鑑定評価額 1,580,000 円  １㎡当たりの価格 4,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名寄市風連町大町８５番１６ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西14m市道 水道、下水 風連 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  27.3 ｍ、規模　　       396 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　１４ｍ市 道 交通 施設 風連駅北方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 風連地区の戸建住宅を主体とする既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね名寄市風連町市街全域の住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅を目的とする名寄市風連町内の居住 者及び地縁選好性を持つ個人である。下記の一般的要因等の影響により、需要者の購入意欲は低下している。取引は少 ないが、対象近隣地域内の土地は、標準的画地規模で総額１６０万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 わくわくみんなの広場に隣接する風連町大町地区内の対象近隣地域は、風連町市街中心部の自己使用の戸建住宅地域で あるため、賃貸市場が成立していなく、収益価格は試算しない。よって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を 標準とし、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷、雇用の将来不安、人口減少 及び高齢化の進行等がある。 特に地域変動要因はみられないが、一般的要 因等の影響を反映して、地価は依然下落傾向 が続いている。取引が非常に少ない状況にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％