別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 士別 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   士別 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　蒲生　恵介   TEL.

鑑定評価額 2,470,000 円  １㎡当たりの価格 6,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 士別市西３条３丁目４８番 ｢西３条３－２－４｣ ②地積 　(㎡) 412   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南10m市道 水道、下水 士別 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  30.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 士別駅北方 670m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ宗谷本線の西側に所在する既成住宅地域であり、当面現状の住環境を維持するものと予測する。利便性が劣 ること等から、需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は士別市内の住宅地域であり、特に市街地外縁部の地価水準低位の住宅地域との代替競争関係が強い。需要 者の中心は、士別市に居住する個人である。近年は利便性の良好な住宅地に需要がシフトしており、当該地域に対する 需要は相対的に弱い。中心となる価格帯は、土地は２５０万円前後、新築の戸建住宅は２０００万円台前半程度となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域にあり、賃貸需要等の観点から収益価格を試算することはできなかった。 実際の取引においては自己居住目的が中心である不動産市場の特性等を踏まえ、本件においては不動産市場の実態を反 映した比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　士別 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [106.0] 100 [155.3] [106.0] 100 5,990  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。個人消費は 緩やかに持ち直している。住宅建設は弱い動 きとなっている。雇用情勢は持ち直しの動き がみられる。 特段の変動は認められないものの、高齢化、 人口減少等に伴い、全体的な宅地需要は低下 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％