鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江別 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３３１２１７ -115001	江別市		更地	（　）	台形	北東15m市道、北西11m、角地		商業 (100,400)
b	１２３１３３１２１７ -115002	江別市		更地	（　）	長方形	南東25m市道、南西8m、角地		準住居 (70,200)
c	１２３１３３１２１７ -115006	江別市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東25m道道、北西10m、角地		準住居 (70,200)
d	１２３１３３１２１７ -111005	江別市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２３１３３１２１７ -111012	江別市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,524	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	65,991	100 [ 78.8]	83,745	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	89,600
b	(　 ) 74,134	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	78,452	100 [ 70.4]	111,438		119,000
c	(　 ) 52,844	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	54,383	100 [ 65.6]	82,901		88,700
d	(　 ) 50,418	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	52,589	100 [ 72.8]	72,238		77,300
e	(　 ) 70,022	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	74,506	100 [ 64.6]	115,334		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

江別 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	111,426,231	25,321,107	86,105,124	81,720,000	4,385,124	（　0.9407） 4,125,086	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	87,767,787 円　　　　（　 57,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,181.47	Ｓ5	5,825.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,539 ㎡	33.7 m x 44.5 m	前面道路：市道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階は事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

共用部分として内階段等の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,076.91	80.7	868.68	2,388	2,074,408	6.0	12,446,448
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,181.47	85.3	1,007.84	1,910	1,924,974	3.0	5,774,922
							0.0	0
3～ 5	事務所	1,181.47	85.3	1,007.84	1,887	1,901,794	3.0	5,705,382
							0.0	0
～

～

計		5,825.56	84.1	4,900.04		9,704,764		35,337,516
								0

⑨年額支払賃料	9,704,764 円　×　12ヶ月　＝　 116,457,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,900.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	116,457,168 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 7,091,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	111,094,058 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,337,516 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 332,173 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	111,426,231 円　　　　（　 72,402 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７９５２１７　　　　-595004	1,887 ( 1,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	2,775	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,388 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１３７５２１７　　　　-595007	1,069 ( 1,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [ 79.0]	1,879
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,800,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,727,407 円	118,185,168　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,153,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,240,000 円	1,200,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,321,107 円　（　　　　　　 16,453 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9407

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,200,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 5,825.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	81,720,000 円（　　　　　 53,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	111,426,231 円
②総費用	25,321,107 円
③純収益　①－②	86,105,124 円
④建物等に帰属する純収益	81,720,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,385,124 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,125,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,680 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,767,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江別 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江別 5-8

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　清水　寛泰

TEL.

鑑定評価額

138,000,000 円

１㎡当たりの価格

89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江別市野幌町５２番８				②地積　(㎡)	1,539 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.5	事務所Ｓ5	中層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	北西21m市道、三方路	水道、ガス、下水	野幌 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅周辺の整備事業を経て、地
域は活性化している。

街

路

２１ｍ市道

交通

施設

野幌駅北方

100m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ野幌駅前中心商業地域として江別市内における相対的な地位は上がっており、今後も引続き地価上昇傾向を
示すと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江別市内のＪＲ駅前や幹線道路沿いにおける商業地域の範囲。需要者は道内及び道外の法人事業者が中心
である。周辺における整備事業もあり、近年ＪＲ野幌駅前が江別市の中心商業地域としての地位を固めているため、地
価上昇が顕著となっている。商業地で規模・総額が多様なため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準、収益の２試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が低く硬直的に推移しているため低廉に求められたものと
判断され、テナント物件が少ない地域内では規範性が劣る理論的な価格である。本件では、精度的観点から対象不動産
の市場性を反映した規範性の高い比準価格を中心とし、投資採算性を示す収益価格の水準を参酌して上記のとおり鑑定
評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和もあり、札幌市及び周辺都市の商業
地は地価上昇を示しており、コロナ禍の影響
は認められない。

野幌駅周辺では土地需要が供給を大きく上回
っており、地価上昇圧力が依然として強い。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

江別 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３３１２１７ -115001	江別市		更地	（　）	台形	北東15m市道、北西11m、角地		商業 (100,400)
b	１２３１３３１２１７ -115002	江別市		更地	（　）	長方形	南東25m市道、南西8m、角地		準住居 (70,200)
c	１２３１３３１２１７ -115006	江別市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東25m道道、北西10m、角地		準住居 (70,200)
d	１２３１３３１２１７ -595002	江別市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東25m道道、北西6m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,524	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	65,991	100 [ 79.2]	83,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	89,200
b	(　 ) 74,134	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	78,452	100 [ 71.3]	110,031		118,000
c	(　 ) 52,844	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	54,383	100 [ 67.2]	80,927		86,600
d	(　 ) 37,988	100 [ 100.0]	[ 117.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,151	100 [ 57.6]	74,915		80,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,500 円／㎡]

江別 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	104,695,320	25,233,850	79,461,470	75,591,000	3,870,470	（　0.9407） 3,640,951	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	77,467,043 円　　　　（　 50,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	1,181.47	Ｓ5	5,825.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,539 ㎡	33.7 m x 44.5 m	前面道路：市道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階は事務所で部分貸しを想定。

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

建物規模、用途、階層等から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,076.91	80.7	869.07	2,290	1,990,170	6.0	11,941,020
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,181.47	85.3	1,007.79	1,780	1,793,866	3.0	5,381,598
							0.0	0
3～ 5	事務所	1,181.47	85.3	1,007.79	1,760	1,773,710	3.0	5,321,130
							0.0	0
塔屋～		22.77

～

計		5,825.56	84.1	4,900.23		9,105,166		33,286,008
								0

⑨年額支払賃料	9,105,166 円　×　12ヶ月　＝　 109,261,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,900.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	109,261,992 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 6,607,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	104,382,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,286,008 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 312,888 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	104,695,320 円　　　　（　 68,028 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７９５２１７　　　　-595004	1,887 ( 1,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 85.0]	2,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,301 円/㎡　月額支払賃料（　 2,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１３３５２１７　　　　-595003	1,574 ( 1,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,691
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,440,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,994,550 円	110,989,992　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,147,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,322,000 円	1,110,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,220,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,110,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,233,850 円　（　　　　　　 16,396 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9407

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,110,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 5,825.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	75,591,000 円（　　　　　 49,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	104,695,320 円
②総費用	25,233,850 円
③純収益　①－②	79,461,470 円
④建物等に帰属する純収益	75,591,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,870,470 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,640,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,467,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,300 円／㎡）