別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 江別 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -27 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市大麻園町１８番１１ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 大麻 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 大麻駅北方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ大麻駅周辺に位置する住宅地域で、地域要因に大きな変動要因はない。江別市内においては近年住宅地需要 が堅調であり、地価は上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 当該標準地の同一需給圏は大麻地区を中心に、江別市全域の住宅地域である。需要者は市内居住者のほか、隣接する札 幌市等からの流入もみられる。対象標準地は札幌市に隣接する大麻地区の住宅地域で、札幌市に比べ割安であることか ら、住宅需要は底堅い。土地価格は画地規模により多岐にわたり、新築住宅は３，０００万円程度が取引の中心である 。新型コロナウイルスによるマイナスの影響はなく、住宅需要は堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。大麻地区の自用の一般住宅取 引が中心の地域で賃貸需要は弱く、賃貸市場がやや未成熟なことから、収益価格を求めることができなかった。本評価 においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒアリング結果、代表標準地も考慮して、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江別 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [125.0] 100 100 [101.5] 100 [125.6] [104.5] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響もあってか、より 良い住環境を求める傾向がみられる。金利も 低い状態が続いており、札幌に近い江別市の 住宅需要は強い。 札幌市及び札幌周辺都市の住宅地価格の高騰 により、当該地区でも地価は上昇傾向。大麻 地区は札幌市に隣接していることもあり、需 要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +28.4 ％  ％