別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 江別 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -10 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市牧場町２７番５ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 高砂 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 高砂駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 駅等へはやや距離がある立地にあるものの、利便施設等への接近性は概ね良好である。市内全体の土地需要が旺 盛な状況を反映して、地価は上昇傾向である。今後も上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江別市一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が多いと思われるが、札幌市等からの転入者もみられる 。駅へは多少距離があるものの、買物施設等への接近性は概ね良好で、周辺では、高値の取引もみられ、土地価格は上 昇している。土地は規模７０坪程度で７００万円から７５０万円程度。中古戸建物件価格は、建物の規模、建築年数等 によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、正常取引の事例より求めており、市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収 益価格は第１種低層住居専用地域の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため適用を断念した。以上より、一 般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準 地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江別 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [128.8] 100 100 [101.5] 100 [134.9] [101.5] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石狩５市は、土地不足等から、地価上昇が続 いている。その他の地方都市は一部の地域を 除き、衰退傾向で地価下落が続いている。 駅へはやや距離があるが、買物施設等への接 近性は概ね良好な地域である。市の土地需要 は旺盛で、当地域の地価も上昇。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +23.5 ％  ％