別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 美唄 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美唄 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 7,990,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美唄市大通西１条南１丁目１番１ ｢大通西１条南１－３－６｣ ②地積 　(㎡) 601   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:1.2 店舗 ＳＲＣ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 東27m国道、南側道 水道、ガス、下水 美唄 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 美唄駅西方 150m 法令 規制 （都） 商業 (100,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少、高齢化等の影響に加え、郊外型店舗への顧客の流出等もあり、駅周辺の国道沿いの商業地の土地需要 は弱い。今後も衰退傾向が続き、土地価格の下落も続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に美唄市一円の商業地の圏域で、需要者の中心は小売店舗等としての利用を前提とした法人又は、個人 事業者になるものと思料される。幹線道路沿いの地域であることから、駐車場等を十分に確保できる画地規模があれば 、需要の可能性も期待されるものの、現況は、小規模の店舗等が建ち並んでいる状況である。郊外型店舗等へ顧客の流 出が止まらず、衰退傾向。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近時の周辺地区の規範性の高い事例が少なく、地域格差のやや大きな事例も採用したが、補修正等により 市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は自己使用の店舗等が主体で、賃貸市場 が未成熟なことから、適用を断念した。以上より、一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石狩５市は、土地不足等から、地価上昇が続 いている。その他の地方都市は一部の地域を 除き、衰退傾向で地価下落が続いている。 中心商業地域であるが、人口減少、高齢化、 顧客の流出等により、新規の商業地取引は殆 ど認められず、衰退傾向。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.3 ％  ％