別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 稚内 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稚内 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 2,730,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稚内市萩見５丁目２１８１番１４５ ｢萩見５－１３－８｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東8m市道 水道、下水 南稚内 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 南稚内駅 3.0km 法令 規制 （都） ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅中心の地域環境で当面推移するものと予測する。引き合いが比較的良好な萩見地区に存するが、人気の 富岡地区に需要が流れる市場特性より、近隣地域に係る需給、地価水準ともにやや弱含みに推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稚内市郊外の価格帯中位～上位に属する住宅地域に及ぶものと思料されるが、そのうち代替性が強く作用 する圏域は、南稚内駅を最寄りとし、その東方に形成される住宅地域が相当する。需要者は自己の住宅を求める、主に ３０～４０代の一次取得者となる。東方郊外の住宅地は一般に、ロードサイド店舗との接近性が好まれ、引き合いは比 較的良好である。需要の中心となる価格帯は、土地で２５０～３００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性に優る郊外類似地域の事例に基づいて試算され、地域の市場性を反映した価格が得られたものと考 える。近隣地域は主に自用の戸建住宅により形成される地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は 適用できなかった。よって、本件では得られた比準価格について、所得環境等の一般的要因及び市場動向を考慮、代表 標準地との比較・検討結果を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稚内 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.5] 100 [ 84.2] [103.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減、所得上向かず、住宅需要は低調に推 移。高齢化の影響は熟練工不足を通じて水産 加工のボトルネックとなり、人出不足は観光 面に影響及ぼす。 近年、郊外住宅地では土地面積８０坪を境に 引き合いの強弱がみられ、６０坪、７０坪程 度の小さな土地に対する引き合いが弱まって いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％