別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 9-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-13 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市晴海町４１番３外 ②地積 　(㎡) 18,960   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:3 工場 大規模製材工場が集 まった臨海型の工業 団地 南西20m道路 水道 沼ノ端 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   500 ｍ、南   500 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 沼ノ端 5.2km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大企業も多く輸出入も活発なことから、安定的に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の工業地域一円。需要者は製造業等の道内外の企業が中心。原木・鋼材を主とする晴海埠頭や 中央北埠頭にも隣接する良好な立地環境にあり、輸出入も活発な動きを見せ、地価は安定的に推移。既存の工場地は大 企業が立地し、コロナ禍においても長期に安定し、関連企業内の異動は昨年並み。規模や事務所付等の用途や業種で価 格や市場流通性が相当大きく異なるため、中心となる価格帯は的確に把握できないのが現状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。地域は臨港地区にあり、自己所有の工場・倉庫で、賃貸市場が未成熟のため、収益還 元法は適用できなかった。臨港地区の取引は和束であるが、採用した事例の公法上の規制や周辺の土地利用度等を勘案 し試算されたもので、晴海町の工場地の動向を現している。よって比準価格を基準に、同一の工業港区にある代表標準 地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.4] [100.0] 100 8,420  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧港の貨物取扱量は輸出入も堅調に推移 し、工場用地では昨年と件数・規模共に大き な変化はないが、物流やバイオマスを中心と する動きが散見。 既存工業地域であるが、物流を中心とする工 業地に対する需要の高まりや、幹線道路への アクセスも良好な立地環境から、横ばい。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％