別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 苫小牧 9-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 41,500,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市あけぼの町１丁目２２８番１６１ ｢あけぼの町１－１－１８｣ ②地積 　(㎡) 4,557   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 倉庫 Ｓ1 中規模倉庫等が建ち 並ぶＩＣに近い工業 団地 北西20m市道 水道、下水 沼ノ端 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     4,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 沼ノ端駅北西方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市内東部地区に位置する流通業務地域である。市内中心部、高速道路、埠頭等へのアクセスも良好であり、今後 も地価は横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市を中心として室蘭市等も含む流通業務地域一円と判断する。需要者は道内外の事業者である。市 内中心部、高速道路、空港、埠頭等へのアクセスが良好であることから、当該エリアに対する需要は安定している。な お需要の中心となる価格帯は敷地規模等により価格に幅があるため特定し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域周辺は自用の事業所等がほとんどを占め、賃貸向け物件は見受けられない。したがって収益還元法は適用しなかっ た。比準価格の査定にあたっては市内における代替性・規範性を有する取引事例から試算しており、市場の実態を反映 している。よって本件では、代表標準地との検討、近年における市内工業地の取引動向、地元精通者へのヒアリング結 果等も考慮の上、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.0] [100.0] 100 9,040  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあ るが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利 便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調 である。 市内中心部、高速道路等へのアクセスが良好 な流通業務地域。利便性が良いことから当該 地域の需要は安定している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％