別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 苫小牧 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市新明町２丁目９番５４９ ｢新明町２－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 3,300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1 倉庫 Ｓ1 運輸、自動車業関連 の流通業務地が多い 工業団地 北西16m市道 水道、下水 苫小牧 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅北東方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫や営業所などの流通業務用地域としての現状を維持するものと思料する。幹線道路、及び、苫小牧西港等へ のアクセスが良好なため、需要は堅調。地価も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内東部の工業地域一円。主たる需要者は物流や倉庫関連の道内外の法人。苫小牧西港、幹線道路へのア クセスに優れ、また、市街地にも近接しているところから、立地条件の優れた流通業務地域として需要は堅調。取引の 中心となる価格帯は、用地規模等が区々であるところなどから、その把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の建物は自用の倉庫・営業所・工場等が多く、賃貸需要は少なく、取引も自用目的が殆どである、よって、 収益還元法は適用せず、市場動向を反映して信頼性の高い比準価格を採用し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [100.0] 100 9,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市における工業系不動産の需給動向は 、コロナウィルス禍が治まりつつある現在、 従来の堅調な動きに戻りつつある。 苫小牧西港に近いなど、流通業務地域として の需要は堅調。地価も安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％