別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 苫小牧 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-7 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市元中野町２丁目２番９ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 事務所、倉庫、駐車 場等が混在する工業 地域 北東27m市道 水道、ガス、下水 苫小牧 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　西港・卸売市場に近い流通 系工業地域 街 路 ２７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ苫小牧駅南東方 2.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後も市中心部の港湾関連営業所等が多い流通業務環境が続くと思料する。新型コロナ禍・景気持ち直しによ る物流量増加と物流効率化に伴い需要は回復し、地価は横這い基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市中心部周辺の流通業務地域を主とし、苫小牧市内一円の流通業務地域にも及ぶ。需要者の中心は全国 展開する法人のほか、地元法人・全道展開する道内法人等である。全道首位の貨物取扱を誇る苫小牧港を背後に控え、 大消費地札幌圏に近く海路による首都圏へのアクセスにも優れる。円安・ドライバー不足等向い風強いが、物流量の増 大が続き業務用地への需要は底堅い。取引価格・規模等は様々で需要の主たる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は低層事務所・倉庫等を主とする流通業務地域で、商業的特性も見られるが取引の中心は自己利用目的であ る。流通業務系建物の賃貸市場は未成熟で収益還元法は適用できない。よって、市中心に近い業務地域の市場の実態を 反映し現実的・実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 99.8] 100 [ 70.0] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の代表的工業・国際貿易都市である。 地域経済の総体的改善見られるが、円安によ るコスト高止まりや人手不足等景況見通しに は警戒感が残る。 特段の変動はない。市中心部や道央自動車道 苫小牧中央ＩＣ等への交通アクセスも良好な 立地環境にあり需要は底堅い。 個別的要因に変動はないが、空地の状態が続 いている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％