別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 199,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字勇払２６３番２ ②地積 　(㎡) 47,284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 1.2:1 工場 工場、倉庫と一般住 宅とが混在する工業 地域 南西6m市道、南東側道 水道、下水 勇払 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 勇払 850m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 関連産業との関係位置が劣る立地にあるが、物流を中心とする需要増加から、横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の工業地域一円。需要者は製造業等の道内の企業のほか、地縁的関係者が多い。地域は農家住 宅が散見され、河川・ＪＲ線が介在し未利用地も多く、関連産業の関係位置が劣るため、需要は弱いが、物流を中心と する工場地に対する需要は回復傾向にある。既存の工場地の取引は少なく、その規模や業種及び事務所付等の建付地で 価格や市場流通性が大きく異なるため、地域において中心となる価格帯は的確に把握できないのが現状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。自己所有の大規模工場地で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用できない。比 準価格は、古い事例を含む物流関連の事例を勘案し試算されたが、規範性の高い事例を選別し求められたもので、ある 程度地域の価格動向を現している。よって比準価格を標準に、代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [156.9] [100.0] 100 4,210  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧港の貨物取扱量は輸出入も堅調に推移 し、工場用地では昨年と件数・規模共に大き な変化はないが、物流やバイオマスを中心と する動きが散見。 河川やＪＲ線や河川が介在する立地環境にあ るが、ここ数年物流を中心に需要は回復傾向 にあり、横ばい。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％