別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 苫小牧 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-4 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 69,100,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市あけぼの町３丁目９番１１３４外 ｢あけぼの町３－２－６｣ ②地積 　(㎡) 5,194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:2 事務所 Ｓ2 営業所、倉庫、工場 等が混在する工業団 地 南東36m道道、背面道 水道、下水 苫小牧 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３６ｍ道道 交通 施設 苫小牧駅北東方 6.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに位置する倉庫や営業所等を中心とする流通業務地域である。近年、物流系を中心とした不動産需 要が堅調なところから、地価も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市東部地区の物流系を中心とした工業地域一円。需要者は道内外の法人、及び、地元の中堅資本等 が想定される。昨今、市内における工業用不動産への投資意欲が堅調なところから、地価も概ね横這いで推移している 。総額については、土地の用途・規模等により区々の取引がなされており、平均的な水準を把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の建物は自用の倉庫・営業所・工場等が多く、賃貸需要は少なく、取引も自用目的が殆どである、よって、 収益還元法は適用せず、市場動向を反映して信頼性の高い比準価格を採用し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [103.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市における工業系不動産の需給動向は 、コロナウィルス禍が小康状態にある現在、 従来の堅調な動きに戻りつつある。 幹線道路沿いに営業所・倉庫等が見られる流 通業務系地域であり、今後暫く地域的な変動 はないものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％