別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 84,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市一本松町１０番６ ｢一本松町１０－６｣ ②地積 　(㎡) 6,617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:2.5 倉庫 Ｓ1 車輌及び建設関連事 業所が多い工業地域 南東50m道道、背面道 水道、下水 苫小牧 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 苫小牧西港に近い流通業務地 域 街 路 ５０ｍ道道 交通 施設 苫小牧駅北東方 4.8km 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 道道沿いに流通系施設や輸送機器関連企業の営業所が建ち並ぶ地域であり、苫小牧西港へのアクセスに優れるこ とやネット通販市場の拡大等による物流量の増加により、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の流通業務地域を中心とした工業地域一円である。需要者の中心は、流通業務関連の道内外の法人 事業者だが、地元資本の事業者も見られる。流通系企業や輸送機器関連メーカーの営業所、中小工場等が建ち並んでお り、苫小牧西港への接近性に優れる立地特性から需要者の選好性は高く、需要は安定的であり、地価水準は横ばい傾向 と予測される。取引の中心となる価格帯は、需要者の属性や取引規模等によって様々であるため、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 営業所や中小工場、倉庫が建ち並ぶ地域である。自己利用目的のものが大半であり、賃貸物件は極めて少なく、賃貸事 業の投資採算性を確保するのが困難であることから、収益価格の試算を断念した。試算価格の調整に当たっては、自己 利用目的の取引が中心であるため、多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 99.8] 100 [123.5] [103.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を契機とするオンラインショッピン グの伸張により、市内の物流関連施設への需 要は堅調に推移している。 営業所や中小工場が建ち並ぶ工業地であり、 苫小牧西港と近接する立地から需給は安定的 で、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと 予測される。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％