別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 苫小牧 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 138,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市元中野町２丁目７番１外 ｢元中野町２－７－２９｣ ②地積 　(㎡) 9,098   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 事務所 Ｗ1 工場、事業所等が混 在する工業地域 南30m市道、四方路 水道、ガス、下水 苫小牧 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 事業所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  71.0 ｍ、奥行　約　　  71.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅南東方 2.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部に位置する工業地域である。事業所のほかにスーパーや住宅等も混在するなど、用途の多様性があり 不動産に対する需要は安定している。今後も同様に推移するものと思われ、地価は横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 事業所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市を中心として室蘭市等も含む工業地域一円と判断する。需要者は市内の事業者のほか、道内外の 事業者も含まれる。市内中心部に位置することから、事業所のほかにもスーパーや一般住宅等も混在するなど用途の多 様性が認められ、不動産への引き合いも比較的安定している。なお需要の中心となる価格帯は敷地規模、業種等により 様々であり特定し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域周辺は自用の事業所等がほとんどを占め、賃貸向け物件は見受けられない。したがって収益還元法は適用しなかっ た。比準価格の査定にあたっては市内における代替性・規範性を有する取引事例から試算しており、市場の実態を反映 している。よって本件では、近年における市内工業地の取引動向、地元精通者へのヒアリング結果等も考慮の上、信頼 性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあ るが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利 便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調 である。 市内中心部に位置する工業地域。事業所のほ かにスーパー等も見られるなど用途の多様性 がある。そのため当該地域の不動産需要は安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％