別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 238,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字沼ノ端１３４番１９３ ②地積 　(㎡) 36,120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1.2:1 工場 中規模の工場が多い 臨海工業地域 北東13m私道 水道 沼ノ端 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ私道 交通 施設 沼ノ端駅南西方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 全国展開の大企業や中堅企業が多く取引は殆どないが、貨物取扱量も増加傾向にあり、横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市東部の工業地域一円。需要者は全国展開する大手及び中堅企業が中心である。苫小牧西港区の日 の出・電気化学埠頭に近接する臨港地区内の工業地域。当該地域を含め、近年西港区の臨港地区内での売買は殆どなく 、同一企業内の異動も昨年並みで、コロナ禍で一時的に落ち込んだ貨物取扱量も回復傾向にあり、不動産市場は安定的 に推移。取引の中心価格帯は、規模や建付地等により大きく異なり、適切な把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の建物は自用の工場等が殆どで、自己所有の中規模工場で賃貸市場が未成熟のため、収益還元法は適用でき なかった。そこで、標準地周辺の価格牽連性が強い工業専用地域にある臨港地区内の事例や工業地域の事例から求めら れた比準価格を採用し、他の周辺工業地の価格動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧港の貨物取扱量は輸出入も堅調に推移 し、工場用地では昨年と件数・規模共に大き な変化はないが、物流やバイオマスを中心と する動きが散見。 一時落ち込んだ輸出入貿易額等も持ち直して おり、安定的に推移。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％